Program priuštivog najma: Poticajna mjera za aktivaciju stambenog fonda

Prije desetak dana Vlada je usvojila dugo najavljivani Program priuštivog najma. Mjera bi trebala pomoći dvjema skupinama koje posljednjih godina žive u potpuno različitim svjetovima: građanima koji sve teže pronalaze dom i vlasnicima praznih stanova koji strahuju od rizika najma.

U državi s oko 600.000 praznih stanova, uz istovremeni rast cijena najma koje se penju iz kvartala u kvartal, pitanje stanovanja postalo je više od ekonomske teme. Postalo je pitanje opstojnosti.

Program želi učiniti ono što tržište nije uspjelo: aktivirati stanove koji godinama stoje nekorišteni, vlasnicima ponuditi pravnu sigurnost, a najmoprimcima dati stabilan i cjenovno pristupačan dom. Uspjeh, čini se, prije svega ovisi o povjerenju i jednih i drugih u sposobnost države da osigura provedbu usvojenog.

Javni pozivi

Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) će raspisati javne pozive i za vlasnike stanova i za najmoprimce.

Prijaviti se ne mogu osobe koje u vlasništvu imaju useljivu nekretninu ili aktivnu tvrtku/obrt. Svi članovi uže obitelji morat će dokazivati status i prihode. Radi ostvarivanja dodatnih bodova ili prednosti bit će potrebno dostaviti i drugu traženu dokumentaciju.

Cijena najma izračunavat će se po jednostavnoj formuli, 30 % prihoda kućanstva umanjenog za režijske troškove, dok će razliku do tržišne cijene pokrivati država.

Primjerice u Zagrebu, obitelj s 2.000 eura prihoda za stan od 60 m2 plaćala bi oko 450 eura mjesečno. To je iznos koji je danas u Zagrebu, Splitu ili Zadru gotovo nezamisliv.

Ono po čemu se ovaj model ističe jest njegova prilagodljivost. Ako prihodi kućanstva rastu, raste i najamnina, ali ako padnu najmoprimac može zatražiti niži iznos. Time se uvodi element socijalne zaštite u segment koji je do sada bio prepušten isključivo tržištu.

Najmoprimci

Prednost pri dodjeli stanova imat će višečlane obitelji s nižim primanjima, osobe od 25 do 45 godina, kućanstva bez nekretnine te građani koji rade u deficitarnim zanimanjima.

Sustav bodovanja je izrazito detaljan. Vrednuje se sve: prihodi, broj djece, invaliditet, stručna sprema, ali i trajanje prebivališta u određenoj općini.

Površina stana određuje se prema broju članova kućanstva: 35 m2 za samca, uz dodatnih 10 m2 za svakog člana obitelji, uz moguća manja odstupanja. Time se želi izbjeći da obitelji žive u premalim stanovima samo zato što su im financijski dostižni.

Najmoprimci su obavezni prijaviti svako povećanje prihoda veće od 15 %. Također, ako tijekom trajanja ugovora steknu useljivu nekretninu, najam prelazi na tržišnu medijalnu cijenu, a u određenim slučajevima ugovor se i raskida.

Model je postavljen tako da se potpora dodjeljuje isključivo onima kojima je stvarno potrebna i samo dok je potrebna.

Vlasnici nekretnina

Vlasnici se mogu prijaviti ako stan nije korišten dvije godine, što dokazuju računima za energente i vodu, a moraju dostaviti dokumentaciju o legalnosti i stanju objekta.

Država vlasnicima isplaćuje medijalnu najamninu propisanu za pojedinu jedinicu lokalne samouprave, i to u dvije rate. Prvih 60 % isplaćuje se odmah, a ostatak na polovici ugovorenog razdoblja i to usklađeno s kretanjima na tržištu. To znači kako u slučaju da medijalna cijena najma poraste, porasti će i iznos druge rate.

Primjerice, zagrebački stan od 60 m2 prema trenutačnoj medijalnoj cijeni od 660 eura mjesečno donosi oko 39.600 eura u pet godina. Od toga je 23.760 eura vlasniku dostupno odmah. Preostalih 40 % (15.840 eura) će se preračunati prema tada vrijedećoj medijalnoj cijeni najam za Zagreb.

Ako nekretnina nije upotrebljiva, vlasnik se ugovorom obvezuje dovesti je u uporabljivo stanje u roku od šest mjeseci.

U usporedbi s klasičnim najmom, radi se o nešto nižoj zaradi, ali i o znatno manjem riziku. Naime, ovdje ga preuzima država. APN je taj koji sklapa ugovore, isplaćuje vlasnika, prati prihode najmoprimaca, rješava administraciju i nadzire korištenje stana. Vlasnik tako posluje s institucijom, a ne s pojedincem.

Priuštivost ispred tržišnih impulsa

Za mnoge je vlasnike upravo nedostatak pravne sigurnosti bio razlog zbog kojeg su izbjegavali stavljanje svojih nekretnina na tržište najma. U zemlji gdje se i dalje premalo gradi, cijene gradnje rastu, a pristupačnih stanova kronično nedostaje, ovo bi mogla biti poticajna mjera za aktivaciju postojećeg fonda.

Uz to, za najmanje 300 državnih stanova, koje Ministarstvo priprema za aktivaciju, program će imati neposredan učinak. Ipak, ključni izazov će biti privatni vlasnici: tek ako steknu povjerenje u državu kao partnera, broj praznih stanova mogao bi po prvi puta, nakon dugo vremena, početi padati.

Za neke će ovaj program biti slamka spasa. Za druge tek eksperiment. No, u situaciji u kojoj je stanovanje postalo jedan od najvećih društvenih izazova, teško je osporiti da je ovo prvi ozbiljniji pokušaj stvaranja sustava koji štiti i najmoprimca i najmodavca i po prvi put stavlja priuštivost ispred tržišnih impulsa.

Autorica kolumne Kreditno posredovanje #19: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine