Na tržištu nekretnina u Hrvatskoj već godinama postoji percepcija da su stranci “preuzeli obalu” i da domaći kupci sve teže dolaze do nekretnina. Međutim, kada se pogleda stvarna statistika po županijama za 2024. i 2025. godinu, slika je ipak ponešto drugačija i puno zanimljivija.
Prema podacima Porezne uprave, u 2024. godini strani državljani kupili su 11.646 nekretnina, dok je ukupno prodano 135.197 nekretnina. Prema posljednjim dostupnim podacima lani su strani državljani kupili 9.141 nekretninu, a ukupno je prodano 117.465 nekretnina.
Dakle u samo godinu dana broj kupnji stranaca pao za visokih 21,5 posto. Nakon nekoliko godina snažnog rasta, riječ je o očekivanoj normalizaciji tržišta nakon izrazito snažne potražnje, a ne o naglom gubitku interesa.
Razloga za to ima više. Jedan dio kupaca već je realizirao svoje planove u prethodnim godinama, a cijene nekretnina na mnogim obalnim lokacijama dosegnule su razine na kojima kupci postaju oprezniji. Tome treba dodati i općenito suzdržaniju investicijsku klimu u Europi. Hrvatska je i dalje privlačna destinacija za kupnju nekretnina, ali više nije u fazi eksplozivnog rasta kakvu smo gledali nakon ulaska u eurozonu i Schengen, već ulazi u razdoblje stabilizacije i promišljenije potražnje.
Istra ostaje najjače tržište
Kada se podaci gledaju po županijama, jasno se vidi gdje je interes stranaca najizraženiji. Istarska županija i dalje je uvjerljivo najjače tržište. U 2024. godini ondje su stranci kupili 3.740 nekretnina, što čini 31,9 posto svih kupoprodaja u županiji. U 2025. broj se smanjuje na 2.635, a udio stranaca pada na 26,9 posto. Unatoč tom padu, Istra i dalje ostaje regija u kojoj stranci i dalje sudjeluju s više od četvrtine svih kupoprodaja.
Razlozi su dobro poznati: blizina Austrije, Italije i Slovenije, dobra prometna povezanost, razvijena infrastruktura te dobra turistička reputacija. Istra je već dugo tržište na kojem se nekretnine kupuju ne samo za odmor nego i kao dugoročna investicija.
Na drugom velikom tržištu, u Primorsko-goranskoj županiji, udio stranih kupaca znatno je manji, ali i dalje stabilan. U 2024. godini stranci su kupili 2.290 nekretnina, odnosno 15,7 posto svih kupoprodaja. U 2025. broj pada na 1.543, što predstavlja pad veći od 30 posto, ali udio ostaje gotovo isti – 15,5 posto. odnosno nešto manje od svake šeste nekretnine.
Zadar kao rastuća destinacija
Vrlo zanimljivo tržište posljednjih godina postaje Zadarska županija. U 2024. godini stranci su ondje kupili 1.696 nekretnina, odnosno 21,9 posto tržišta. U 2025. zabilježeno je 1.789 kupnji, uz udio od 20,9 posto. Zadar i okolica ostaju privlačni kupcima koji traže kombinaciju dobre turističke perspektive i nešto pristupačnijih cijena nego u nekim drugim dijelovima obale.
U Splitsko-dalmatinskoj županiji stranci su u 2024. kupili 1.167 nekretnina, odnosno 10,6 posto tržišta, dok ih je 2025. bilo 995, što čini 11,9 posto svih kupoprodaja. Iako je broj kupnji manji, udio stranaca raste, što upućuje na snažniji pad ukupnog tržišta i relativno veću otpornost strane potražnje.
Stabilnost se vidi u Šibensko-kninskoj županiji, gdje su stranci u 2024. kupili 960 nekretnina (18,9 posto tržišta), a u 2025. njih 748 (18,8 posto).
Blago slabljenje interesa za Dubrovačko-neretvansku županiju
Na samom jugu Hrvatske, u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, stranci su u 2024. kupili 415 nekretnina, što čini 12,3 posto tržišta, dok ih je 2025. bilo 315, odnosno 11,4 posto. Pad i broja kupnji i udjela upućuje na blago slabljenje interesa stranih kupaca u toj regiji.
I Ličko-senjska županija već godinama privlači kupce koji traže kuće za odmor u prirodi ili starija imanja za renovaciju. U 2024. godini stranci su ondje kupili 352 nekretnine, odnosno 15 posto tržišta, dok ih je 2025. bilo 299, odnosno 12 posto.
S druge strane, Grad Zagreb ima relativno mali udio stranih kupaca. U 2024. godini stranci su kupili 193 nekretnine, što čini tek 1 posto svih kupoprodaja. Lanije pak evidentirano 138 kupnji, odnosno 0,8 posto tržišta. Pad i broja kupnji i udjela potvrđuje da Zagreb ostaje primarno tržište domaćih kupaca. Riječ je prije svega o kupnjama za vlastito stanovanje ili dugoročnu investiciju, a znatno manje o turistički motiviranoj potražnji.
Dominiraju Nijemci, Austrijanci i Slovenci
Kada se pogleda struktura kupaca, vidi se da najveći interes i dalje dolazi iz Njemačke, Austrije i Slovenije.
To su kupci koji Hrvatsku dobro poznaju, relativno brzo mogu doći do svojih nekretnina i često kupuju kuće ili apartmane za vlastiti odmor, ali i za povremeni turistički najam.
U posljednjih nekoliko godina primjetan je i stabilan interes kupaca iz Češke, Slovačke i Poljske, posebno na srednjem Jadranu.
Oni često traže nešto povoljnije nekretnine nego kupci iz zapadne Europe, ali su spremni ulagati u renovaciju ili kupiti nekretninu izvan najskupljih turističkih zona.
Regionalne specifičnosti kupaca
S druge strane, kupci iz Italije i Mađarske tradicionalno su snažno vezani uz određene regije. Talijani ponajviše uz Istru, a Mađari uz sjeverni i srednji Jadran. Upravo ta geografska blizina i dobra prometna povezanost i dalje su jedan od ključnih razloga zašto se hrvatsko tržište nekretnina već godinama oslanja upravo na kupce iz susjednih i srednjoeuropskih zemalja iz kruga od nekoliko stotina kilometara. Ta stabilna baza kupaca daje tržištu određenu dugoročnu sigurnost.
U kontinentalnim županijama često se pojavljuju kupci koji traže kuće za odmor u prirodi, starija seoska imanja ili povoljnije nekretnine za renovaciju.
U županijama poput Karlovačke, Varaždinske, Međimurske ili Krapinsko-zagorske relativno je čest interes kupaca iz Slovenije i Austrije, ponajprije zbog blizine granice. Takve nekretnine često služe kao vikend-kuće za bijeg iz gradova.
U nekim dijelovima Slavonije i Baranje pojavljuju se i kupci iz Njemačke, Austrije i Švicarske. Često su to ljudi koji imaju obiteljske ili povijesne veze s tim krajevima. Oni ponekad kupuju kuće za povremeni boravak, ali i imanja ili zemljišta.
Ipak, u većini kontinentalnih županija strani kupci čine relativno mali dio tržišta, najčešće svega nekoliko posto ukupnih kupoprodaja. Za razliku od obale, gdje kupnja nekretnine često ima investicijski ili turistički motiv, na kontinentu je riječ ponajprije o kupnjama vezanim uz stil života ili osobne razloge.
Koliki je stvarni utjecaj stranaca
Na kraju, kada se pogledaju ukupne brojke za Hrvatsku, vidljivo je da strani kupci čine relativno mali dio tržišta. U 2024. godini sudjelovali su u oko 8,6 posto svih kupoprodaja, dok je u 2025. njihov udio pao na oko 7,8 posto tržišta.
Dakle, njihova uloga na ukupnom nekretninskom tržištu nije potpuno zanemariva, ali njihov utjecaj nije jednak u svim dijelovima zemlje. Dok u nekim obalnim regijama čine i gotovo trećinu tržišta, u većem dijelu kontinenta njihov je udio minimalan.
Za strane kupce Hrvatska i dalje ima niz prednosti: sigurnost, relativno dobru kvalitetu života, prirodne ljepote i sve bolju prometnu povezanost s ostatkom Europe.
Što slijedi u idućim godinama
S druge strane, cijene nekretnina u mnogim obalnim područjima već su dosegnule razine koje kupci sve pažljivije procjenjuju.
Strani kupci danas su znatno racionalniji i selektivniji nego u razdoblju snažnog rasta tržišta. Ako procijene da je tržište dosegnulo vrhunac ili da se prinosi smanjuju, spremni su pričekati ili potražiti alternativne destinacije.
Upravo zato će iduće dvije do tri godine biti vrlo zanimljive. Ako cijene nastave rasti brže od realne potražnje, interes stranih kupaca mogao bi se dodatno smanjivati. No, ako tržište uđe u fazu stabilizacije, Hrvatska bi mogla zadržati svoju poziciju jedne od najpoželjnijih destinacija za kupnju nekretnina na Mediteranu.
Autorica kolumne Kreditno posredovanje #23: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine
