U zagrebačkom Hiltonu u srijedu i četvrtak održava se RE:D konferencija, poslovno-inovacijski summit sektora nekretnina u srednjoj i jugoistočnoj Europi. I ove godine su se, treći put zaredom, na jednom mjestu okupili investitori, developeri, financijske institucije, nekretninske agencije, konzultanti, arhitekti, građevinski stručnjaci.
Konferencija se održava uz potporu Europske banke za obnovu i razvoj (EBRD), a otvorila ju je Marina Franolić, direktorica HESA Groupa, koja je ujedno i organizator konferencije. Franolić je istaknula kako su “Investicije za budućnost”, glavna tema konferencije, tema koja danas nadilazi same nekretnine i zadire u šira pitanja razvoja društva, gospodarstva i kvalitete života.
Makroekonomski okvir i tržište nekretnina
Uvodno izlaganje “Reset tržišta nekretnina – kapital, inflacija i makroekonomski izgledi 2026.-2028.” održao je Velimir Šonje, vlasnik i direktor Arhivanalitike. Njegova ključna poruka bila je da se rasprava o priuštivosti nekretnina prečesto vodi površno, promatrajući isključivo rast cijena, bez uzimanja u obzir šireg makroekonomskog okvira.
Šonje je podsjetio kako je Hrvatska u posljednjih deset godina zabilježila visok rast cijena stambenih nekretnina, ali je istodobno došlo i do snažnih promjena u drugim važnim parametrima: rasle su plaće, povećavala se zaposlenost, a kamatne stope na stambene kredite značajno su pale. Danas su, po prvi put u povijesti, prosječne kamatne stope na nove stambene kredite u Hrvatskoj niže od europskog prosjeka.
Upravo zato, smatra Šonje, nominalne cijene same po sebi ne daju cjelovitu sliku. Ako se u analizu uključi i trošak kapitala, odnosno kamatna stopa, slika stvarne priuštivosti nekretnina bitno se mijenja. Drugim riječima, pad kamatnih stopa značajno je povećao kupovnu moć kućanstava koja stan kupuju kreditom.
Povećanje ponude kao ključno rješenje
Njegov je zaključak da problem priuštivosti treba promatrati ozbiljnije i preciznije. Dugoročno rješenje Šonje ne vidi u politički atraktivnim, ali kratkoročnim intervencijama, nego u povećanju produktivnosti i jačanju ponude.
“Treba povećavati izgradnju i ponudu nekretnina. Tu imamo cijeli niz problema: od kvalitete prostornih planova, integralnog prostornog planiranja u gradskim aglomeracijama (Zagreb, Split, Rijeka), infrastrukturnog povezivanja daljih centara, gradnje u visinu… Ključan je cijeli niz mjera kojima bi se povećala ponuda pa time posljedično i kvaliteta i priuštivost nekretnina”, istaknuo je.
Šonje je uoči konferencije izjavio kako ne treba očekivati rast cijena kakav je bio proteklih godina, ali da isto tako ne vidi da će u budućnosti doći do nekog bitnijeg pada ili stagnacije prodaje nekretnina. Naravno, dodao je da je prognoze uvijek teško davati, pogotovo u uvjetima velike neizvjesnosti zbog svjetskog tržišta i geopolitičkih odnosa kakvi su danas.
“Makroekonomska slika Hrvatske još uvijek izgleda dobro. U iduće dvije godine očekuju se, ovisno o prognozama, stope rasta između 2 i 2,50 posto”, zaključio je Šonje.
Stanovanje kao europsko strateško pitanje
O europskoj dimenziji stambene krize govorila je Nikolina Brnjac, zastupnica u Europskom parlamentu. Njezino izlaganje “Stanovanje kao strateško ulaganje u budućnost Europe – Europski plan za priuštivo stanovanje” otvorilo je temu stanovanja kao mnogo šireg pitanja od samog tržišta nekretnina. “To su i pitanja demografije, konkurentnosti, društvene stabilnosti i budućeg gospodarskog razvoja Europe”, naglasila je.
Brnjac je istaknula, nažalost općepoznatu činjenicu, kako mladi diljem Europe sve teže dolaze do prve nekretnine bez pomoći obitelji, dok istodobno sve kasnije napuštaju roditeljski dom. Stanovanje je, poručila je, postalo jedno od ključnih razvojnih pitanja Europske unije. Europa se suočava s ozbiljnim demografskim promjenama, manjkom radno sposobnog stanovništva i starenjem populacije. “Bez dostupnijeg stanovanja bit će teško zadržati mlade, privući radnu snagu i održati gospodarsku konkurentnost”, upozorila je.
Prema njezinim riječima, uzroci stambene krize su višestruki: rast cijena nekretnina i najma, manjak novih stanova, rast troškova gradnje, nedostatak kvalificirane radne snage u građevinarstvu, sve snažnija percepcija nekretnina kao investicijske imovine, pritisak kratkoročnog najma na lokalna tržišta…
Javno-privatna partnerstva i priuštivi najam
Kratkoročni najam bi trebalo regulirati, ali na temelju podataka i stručnih analiza, a ne ad hoc političkih odluka. “Potrebno je napraviti ravnotežu između gospodarstva, okoliša, ali i lokalne zajednice kako se ne bi dogodilo da se ta ista zajednica preseli na periferiju”, poručila je.
I ona je, kao i Šonje, istaknula da je prioritet povećanje broja stanova, uključujući razvoj modela priuštivog najma i javno-privatnih partnerstava. Posebno je naglasila da domovi moraju ostati prije svega prostor za život, a ne isključivo financijska imovina. Stanovanje je, kako je zaključila, temelj društvene stabilnosti, gospodarskog rasta i demografske budućnosti Europe.
Je li Hrvatska u balonu?
“Hrvatsko tržište stambenih nekretnina – pritisci, cijene i prilike” bila je tema izlaganja vlasnika i direktora agencije Opereta nekretnine Borislava Vujovića. Na početku je odmah odgovorio na dva pitanja koja mu gotovo svakodnevno upućuju: hoće li cijene pasti i jesmo li u balonu? Vujovićev odgovor bio je jasan: Hrvatska, prema njegovoj procjeni, nije u balonu, nego u stabilnom tržištu koje se razvija pod snažnim utjecajem više paralelnih čimbenika.
Upozorio je da današnje stanje treba promatrati u kontekstu dugog oporavka nakon krize iz 2008., iz koje se tržište stambenih nekretnina na neki način nikada i nije potpuno izvuklo. “U odnosu na 2008. godinu kada smo imali 141.587 transakcija nekretnina, mi i dalje imamo znatno manje transakcija. Tako je lani ostvareno 117.465 transakcija, što pokazuje da tržište nije pregrijano u klasičnom smislu”, kaže Vujović.
“Ljudi kupuju da bi rješavali stambeno pitanje i malo je tu špekulativnih kupoprodaja. Kada usporedimo tržište stanova lani i u odnosu na 2008. imamo 60 posto manje transakcija”, istaknuo je Vujović.
Rast interesa za građevinskim zemljištima
“S druge strane dugoročni trend potražnje za građevinskim zemljištima ostaje snažno uzlazan. Ako se usporede kupoprodaje 2012. i 2025., rast je čak 105%”, pojasnio je. Uz to, sporost izdavanja građevinskih dozvola i dalje ostaje jedno od ključnih uskih grla, osobito kada je riječ o aktivaciji građevinskih zemljišta i povećanju ponude.
Istaknuo je i važan utjecaj stranih državljana na domaće tržište, osobito u pojedinim dijelovima Hrvatske, kao i povezanost turizma i potražnje za nekretninama. “Kupnja nekretnine od strane stranih državljana snažno je rasla do rekordne 2022. (13.340 transakcija), a unatoč korekciji posljednjih godina i dalje je znatno iznad razine prije 10 godina. Tako je lani zabilježeno 9.135 transakcija i najviše iz Slovenije, Njemačke i Austrije”, kaže Vujović.
Jesu li nekretnine preskupe?
Zanimljiv dio njegova izlaganja odnosio se na odnos cijena, plaća i kreditnih opterećenja. Iako su kvadrati nominalno skupi, kada se u jednadžbu uključe i drugi parametri, slika nije tako jednostavna. Upravo zato pitanje jesu li nekretnine “preskupe” nema jednoznačan odgovor, naglasio je Vujović.
“Ako ste 2008. godine kupovali nekretninu kreditom bilo vam je potrebno 4,4 plaće za jedan kvadratni metar, a danas vam je potrebno 2,9 plaća. A ako ste 2008. kupovali nekretninu za gotovinu za kvadratni metar trebalo je dati 2,6 plaće, a lani 2,2 plaće”, naveo je.
Problem postoji, ali rješenja također postoje, osobito ako se kroz urbanističke i regulatorne mjere ubrza realizacija novih stambenih projekata. “Primjerice u zagrebačkom prstenu postoji prostor za izgradnju 3.000 novih stanova”, zaključio je Vujović.
Zajednička nit svih ovih izlaganja bila je jasna: problem stanovanja i budućnosti tržišta nekretnina ne može se riješiti jednim potezom ni jednom mjerom. Potrebni su istodobno jasniji regulatorni okviri, brža administracija, pametnije prostorno planiranje, bolji modeli financiranja i snažnije usklađivanje europskih, nacionalnih i lokalnih politika.
