Zgrade u Hrvatskoj od ove godine postaju pravne osobe i dobivaju vlastiti OIB. Time se mijenja cijeli pristup upravljanju stambenim objektima. Ovo je jedan od ključnih zaključaka rasprave “Zgrada – Novo tržište i financijske prilike” održane na Masters of Building Fair (MBF) koji se održavao u Rovinju od 2. do 5. listopada.
Predstavljen je i novi koncept “Zgrada d.d.” – model u kojem zgrade funkcioniraju poput tvrtki. Time se olakšava poslovanje i upravljanje zajedničkim prostorima. Istaknuto je kako suvlasnici postaju svojevrsni “dioničari” zgrade, a zajednički dijelovi poput fasade, krova i stubišta postaju resursi u zajedničkom vlasništvu.
Ključne (pravne) promjene u i oko zgrada
Odvjetnik Nebojša Vitez predstavio je najvažnije novosti iz novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu 1. siječnja ove godine. Zakon po prvi put precizno regulira međuvlasnički ugovor, pričuvu, kratkoročni najam, donošenje odluka i uloge suvlasnika. Također, uvodi sankcije za prekršaje suvlasnika, upravitelja i izvođača radova, rekao je Vitez.
Tim su Zakonom definirani zajednički dijelovi zgrade. To su nosiva konstrukcija zgrade, pokrov, prohodne i neprohodne zajedničke terase, pročelja zgrade, uključujući prozore i vrata, vrata na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade, ovojnica zgrade i slično. Naravno, suvlasnici međuvlasničkim ugovorom mogu i drugačije odrediti te dodati ono što je primjenjivo u njihovoj zgradi.
Kako će funkcionirati buduće “zgrade d.d.”?
Novi Zakon donosi detaljniji pravni okvir koji zahtijeva ozbiljno poznavanje prava. Važno je aktivno sudjelovanje pravne struke, ali i maksimalno iskoristiti mogućnosti samoregulacije.
Uspoređujući zgradu s dioničkim društvom, Ana Leko Vučković iz ZGRADOnačelnik.hr-a istaknula je da odgovornost suvlasnika raste jer svaka odluka direktno utječe na vrijednost nekretnine.
“Ako se zgrada ne održava, troškovi rastu, a vrijednost stanova pada. Pametnim upravljanjem svi dobivaju: niže račune, višu vrijednost stanova i kvalitetnije stanovanje”, poručila je Leko Vučković.
Okrugli stol: ZGRADA – Novo tržište i financijske prilike
Na okruglom stolu, koji se održao nakon prezentacija Viteza i Leko Vučković, uz Viteza su sudjelovali i predstavnica suvlasnika zagrebačkog stambenog bloka Mali Vatikan i direktorica Colliersa Vedrana Likan te direktor agencije Opereta nekretnine Boro Vujović.
Likan je naglasila važnost povjerenja među suvlasnicima i ulogu predstavnika kao ključne osobe.
Vujović je upozorio na sve veću osviještenost kupaca nekretnina. “Neke stanove prodajemo jer je susjedstvo dobro, a neke ne možemo jer su kvartovi loši. Većina ljudi kupuje stan koji im odgovara po lokaciji, cijeni i nekim parametrima. No, trendovi i svijest kupaca se mijenjaju, pa kupci danas radije kupuju stan u zgradi koja ima kvalitetnog predstavnika suvlasnika”, objasnio je Vujović.
Mijenja se posao agenta za nekretnine
Naime, kupac danas ne kupuje samo kvadrate, nego i udio u zajedničkom sustavu koji mora biti stabilan, održavan i dobro vođen. “Zgrade s jasnim upravljanjem imat će veću tržišnu vrijednost, baš kao što tvrtke s dobrim upravljanjem privlače investitore. Time se i posao agenta za nekretnine mijenja. On danas mora razumjeti i znati prenijeti informacije o “zdravlju” zgrade – o visini i korištenju pričuve, planovima održavanja, energetskoj učinkovitosti, upravitelju…”, istaknuo je Vujović.
Glavni je problem što suvlasnici ne poznaju regulativu, svoja prava i obveze. “Ljudi i dalje misle da će netko drugi riješiti probleme u zgradi. Oni ne shvaćaju da upravitelji imaju drugačije obveze”, zaključio je Vitez.
Istaknuo je također kako smatra da bi svaka zgrada trebala imati međuvlasnički ugovor skrojen po svojoj mjeri. “Ugovor mora biti pisan individualno. Ako ljudi budu sudjelovali u njegov izradi, tada će ga i poštovati”, poručio je Vitez ipak dodavši kako se boji da će se i dalje “štancati” ugovori u kojima nitko neće izraziti svoje želje.
