Ključne promjene koje donosi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI) predstavilo je Nacionalni plan stambene politike (NPSP), kao srednjoročni akt u području stanovanja s razvojnom strategijom do 2030. godine. Glavni ciljevi su osigurati priuštivo stanovanje,  te prostor u funkciji stanovanja.

Ciljevi bi se trebali postići kombinacijom četiri poluge: financijske, porezne, zemljišne i ekološko-energetske.

Provedba Nacionalnog plana stambene politike

NPSP bi trebao ići u javno savjetovanje početkom prosinca. Njegova provedba, između ostalog, predviđa donošenje novih te izmjene i dopune nekoliko ključnih zakona kao što su Zakon o gradnji, Zakon o POS-u, Zakon o zadrugama, Zakon o prostornom uređenju, Zakon o najmu stanova. Provedba i koordinacija ovih zakonskih promjena mogla bi biti izazovna, a njihova učinkovitost ovisit će o brzini usvajanja i implementacije.

U okviru ovih zakonskih priprema, Ministarstvo je predstavilo prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, koji donosi niz novina s ciljem kvalitetnijeg i učinkovitijeg upravljanja višestambenim zgradama. Prijedlog je izazvao značajan interes javnosti s čak 981 komentarom tijekom javnog savjetovanja.

Nekim svojim rješenjima ovaj prijedlog Zakona se nadovezuje i na najavljene porezne reforme u dijelu poreza na nekretnine, te pojačanog oporezivanja turističkog najma čime se nastoji ograničiti kratkoročni najam, te povećati ponudu za dugoročni najam i prodaju.

No, krenimo redom… Nekoliko je ključnih novina kojima će se stanari ubuduće morati prilagoditi.

Pravna osobnost zajednice suvlasnika

Prije svega Zakon uvodi zajednicu suvlasnika kao pravnu osobu s vlastitim osobnim identifikacijskim brojem (OIB) i omogućuje registraciju u nacionalnom registru zajednica suvlasnika. Ovim potezom zajednica suvlasnika može imati poseban račun, podračun ili račun posebne namjene na ime zajednice suvlasnika. Time će se poslovanje zgrade voditi odvojeno od računa upravitelja.

Također zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena u stvarima koje se odnose na upravljanje imovinom. Ovim se promjenama olakšava upravljanje zajedničkom imovinom i donošenje ključnih odluka, poput onih vezanih uz hitne popravke.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada uključuje i kućni red

Prijedlog Zakona uključuje obvezu donošenja i pridržavanja kućnog reda u stambenim zgradama. Kućni red zgrade sastojat će se od općih i posebnih odredbi, s tim da će opće odredbe pravilnikom propisati ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo. Ne pridržavanje kućnog reda predviđa novčane sankcije koje bi se uplaćivale na račun zajedničke pričuve.

I Njemačka, primjerice, pravno regulira kućni red – Hausordnung – u zgradama, što uključuje stroga pravila ponašanja i odgovornosti stanara. Kućni red obuhvaća pravila o tišini koja se obično primjenjuju od 22:00 sata do 6:00 sati te nedjeljom i praznicima, kada su zabranjene bučne aktivnosti poput usisavanja i pranja rublja. Pravila također uključuju obveze recikliranja i pravilnog odlaganja otpada, održavanje zajedničkih dijelova te regulacije o kućnim ljubimcima.

S obzirom na to da će nepoštivanje kućnog reda od sada biti novčano kažnjavano za očekivati je da će ga se stanari početi ozbiljnije pridržavati.

Kratkoročni najam ili najam za radnike

Prema ovom prijedlogu Zakona za najam stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana ili smještaj radnika potrebna je pismena suglasnost 80% suvlasnika i svih neposrednih susjeda stana.

Ova je odluka očekivano izazvala mješovite reakcije u javnosti, no jasna je namjera Vlade da značajno smanji korištenje stambenih jedinica za turistički najam, no ona će se odnositi samo na one koji nakon donošenja Zakona zatraže registraciju.

Otvorila su se i dodatna pitanja u vezi s ovim odredbama, poput:

– Smije li plodouživatelj dati stan u kratkoročni najam, bez suglasnosti kvalificirane većine suvlasnika jer Zakon definira da suglasnost mora zatražiti samo vlasnik stana?
– Smije li podstanar na temelju Ugovora o podnajmu, bez suglasnost kvalificirane većine suvlasnika dati stan u podnajam radnicima?
– Kakav je status stambenih nekretnina koje su dane u najam kao poslovni prostor?

Kako će ta pitanja biti riješena ostaje za vidjeti.

Zajednička pričuva

Kad smo već kod kratkoročnog najma i najma za radnike treba naglasiti da će vlasnici takvih stanova morati plaćati dvostruki iznos zajedničke pričuve.

Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka, odnosno udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.

Određen je i njezin minimalni iznos po kvadratnom metru površine stana koji bi godišnje iznosio 0,54 % etalonske cijene građenja koju će objavljivati Ministarstvo.

Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti da pojedini poslovni prostori koji se koriste za obavljanje poslovne djelatnosti plaćaju pričuvu najviše u dvostrukom iznosu.

Tu treba dodati da novi Zakon obvezuje suvlasnike da zajedničke dijelove zgrade osiguraju od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.

Sufinanciranje održavanja

Zakonom je predviđeno sufinanciranje ugradnje dizala u zgradama s tri kata i više, pri čemu država preuzima 33% troškova.

Država se obvezala i da će s jedinicama lokalne samouprave sufinancirat po jednu trećinu troškova za uređenje fasada koje se nalaze unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova. To će značajno smanjiti financijski teret za suvlasnike, naravno, ako se natpolovičnom većinom odluče za tako nešto.

Klima uređaji te ostakljivanje lođa i balkona

Ovim Zakonom postaje zabranjeno pojedinačno natkrivanje i zatvaranje balkona, lođa i terasa, što je postalo gotovo uobičajeno proteklih desetljeća.

Međutim, u slučaju projekta koji obuhvaća cijelu zgradu, suvlasnici mogu zajednički odobriti takav zahvat. Uvjet je da projekt bude usklađen i izveden jednako za sve stanove, uz očuvanje vizualnog sklada i strukture fasade, što je u skladu s odredbama Zakona kojima se želi očuvati jedinstveni izgled zgrade.

Na uličnim pročeljima ne smije se postavljati klima uređaji i antene, osim na balkonima i terasama, ali tako da ne budu vidljivi s javne površine.

Za prekršitelje su predviđene visoke novčane kazne, koje će se primjenjivati na vlasnike stanova, izvođače radova i odgovorne osobe u tvrtkama koje izvode takve radove.

Budući da Zakon nije retroaktivan, dosadašnji postavljeni klima uređaji i zatvorene lođe neće biti predmet sankcija

Zakon predviđa i niz drugih specificiranih novčanih kazni za kršenje odredbi ovog Zakona koje su usmjerene prema upraviteljima i suvlasnicima.

Ovo su samo neke od mjera koje zakonodavac uvodi Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada koji može biti dobar temelj za sustavniji pristup upravljanju zgradama. Primjena jasnih pravila i propisivanje sankcija omogućit će suvlasnicima i upraviteljima bolje uvjete za održavanje kvalitete života u stambenim zajednicama.

Iako Zakon donosi dodatne odgovornosti za suvlasnike, većina stručne javnosti ga ocjenjuje kao pozitivnim korakom prema održivijem i pristupačnijem stanovanju.

---

Autorica kolumne Kreditno posredovanje #6: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine