Dok cijene stanova nastavljaju obarati rekorde, nova analiza pokazuje da je kupnja stambene nekretnine u Hrvatskoj danas ipak dostupnija nego prije 20 godina. Razlog nije pad cijena, nego kombinacija viših plaća, veće zaposlenosti, pada kamatnih stopa i rasta dostupnosti stambenih kredita.
To je jedan od glavnih zaključaka Nekretninskog pulsa, nove kvartalne publikacije koju su predstavile Arhivanalitika – Ekonomski Lab i Zagrebačka banka. Analiza donosi pregled kretanja u građevinskom sektoru i tržišta stambenih nekretnina. Namijenjena je investitorima, developerima, građevinskim tvrtkama, financijskim institucijama, analitičarima, agencijama za nekretnine, ali i građanima. Autori su ekonomski analitičari Velimir Šonje i Ivica Brkljača, u suradnji s Hrvojem Dolencem, direktorom makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci.
Jedan od ključnih elemenata analize je Indeks priuštivosti nekretnina (IPN), pokazatelj koji, uz cijene nekretnina i dohotka, u obzir uzima i kamatne stope na stambene kredite. Time mjeri koliki dio prosječne neto plaće odlazi na otplatu kredita te pruža realniju sliku stvarne dostupnosti kupnje stana.
Cijene nastavljaju rasti, posebno kod starijih stanova
Prema analizi, indeks je danas oko 30 % viši nego 2002. Istodobno, za kupnju stana od 70 kvadratnih metara u novogradnji potrebno je prosječno 11,4 godišnje plaće. To je za jednu četvrtinu (25 %) manje nego 2008. godine. Tada je bilo potrebno više od 15 godišnjih plaća.
Analiza pokazuje da rast cijena stambenih nekretnina nije usporio. Pritom je rast cijena postojećih nekretnina brži od rasta cijena novogradnje. U prvom tromjesečju to je 16,1 % naspram 9,7 % na godišnjoj razini. Uočljive su i značajne razlike u porastu cijena po regijama.
Autori ističu da je Hrvatska posljednjih godina među zemljama Europske unije s najbržim rastom cijena nekretnina, no kada se promatra dulje razdoblje, ne odstupa značajno od europskih trendova.
Tržište ulazi u zrelu fazu, ali ponude i dalje nedostaje
Prema autorima, hrvatsko tržište nekretnina nalazi se u zreloj fazi građevinskog ciklusa. Za razliku od razdoblja prije financijske krize 2008., zasad nema naznaka naglog preokreta, a vrhunac stambene izgradnje mogao bi potrajati dulje.
Ipak, broj i vrijednost kupoprodajnih transakcija postupno se smanjuju. Istodobno, potražnju i dalje podupiru brojni strukturni čimbenici, dok je ponuda novih stanova i dalje približno 30 % manja nego 2008. godine.
“Indeksi priuštivosti nekretnina blago su povećani početkom 2026. unatoč nastavku rasta cijena stambenih objekata. No, pogledamo li dublje, samo priuštivost novogradnji bilježi rastući kratkoročni trend, ali novih stanova još uvijek je premalo”, istaknuo je Šonje.
Nekretninski puls objavljivat će se kvartalno te će pratiti razvoj hrvatskog tržišta nekretnina i građevinarstva. Publikacija će biti dostupna na internetskim stranicama Zagrebačke banke. U Zagrebačkoj banci ističu kako je cilj pružiti kvalitetne tržišne uvide koji će pomoći pri donošenju poslovnih i investicijskih odluka.
