Iako je objavljena gotovo na marginama izvješća o poslovanju Erste grupe u prvom polugodištu ove godine, vijest o tome da će Erste Grupa, koristeći svoja iskustva s austrijskog tržišta, kroz inicijativu o priuštivom stanovanju na tržištima srednje i istočne Europe – u bliskoj suradnji s javnim sektorom – osigurati do 15.000 pristupačnih stanova i ponuditi ih za najam. U tu je svrhu u Češkoj već osnovano zasebno društvo, CS Affordable Housing, a u Slovačkoj će oko 200 stanova postati dostupno još ove godine, pri čemu je slovački državni sektor djelomični investitor. Slični koncepti razvijaju se i u Mađarskoj, Rumunjskoj i Hrvatskoj.
>>Erste u regiji planira ponuditi u najam 15.000 pristupačnih stanova
Od Erste banke u Hrvatskoj zatražili smo malo detaljnije informacije o inicijativi – o modelu koji će se primijeniti za gradnju i najam stanova, koliko bi se stanova gradilo, kada bi mogli biti dostupni, tko bi mogao unajmiti te stanove, koliko bi mogla iznositi najamnina… No, iz banke su odgovorili da je u ovom trenutku još prerano za detalje te da vjeruju kako će do kraja godine moći komunicirati konkretnije stvari.
„Ideja realizacije priuštivog stanovanja vrlo je aktualna u trenutačnom okruženju rastuće inflacije i rasta cijena nekretnina u mnogim europskim zemljama, pa tako i u Hrvatskoj. Načelno govoreći, postoje pozitivni primjeri u drugim zemljama, poput primjerice Austrije, a takav model može biti i dobar generator suradnje lokalnih uprava i banaka koji doprinosi osiguravanju jedne vrste društvene stabilnosti. U skladu sa strategijom međunarodne Erste grupe, Erste banka u Hrvatskoj također je započela s pripremnim aktivnostima u ovom segmentu. Međutim, u ovom je trenutku još prerano za detalje te je za očekivati da će banka u razumnom roku, vrlo vjerojatno prema kraju tekuće godine, s javnošću moći podijeliti informacije o konkretnijim koracima povezanima s realizacijom ove inicijative”, navodi se u odgovoru Erste banke.
U takvim okolnostima pokušali smo istražiti kako funkcionira model priuštivog stanovanja u Austriji.
Priuštivo ili pristupačno stanovanje je model kojim se omogućava da stambeni prostor bude priuštiv (ili dostupan) kućanstvima čiju su prihodi niži od medijana koji je ocijenila nacionalna vlada ili lokalna uprava prema etabliranom indeksu pristupačnosti stanovanja.
U Europi se često koristi izraz socijalno stanovanje za model kojim se dostupnost stambenog prostora osigurava iznajmljivanjem prostora u državnom vlasništvu ili reguliranjem sustava iznajmljivanja.
Usporedna studija programa socijalnog stanovanja u europskim zemljama otkriva da se oni bitno razlikuju – u svojoj povijesti nastanka, prema tome kome služe, gdje se smještaj nalazi, fizičkoj prirodi stambenog fonda, načinima financiranja novih stanova, pa i po načinu subvencioniranja.
Beč: Program socijalnog stanovanja sa stoljetnom tradicijom
Grad Beč, glavni grad Austrije, poznat je po svojoj bogatoj kulturnoj i arhitektonskoj baštini, ali i po svom jedinstvenom programu socijalnog stanovanja koji se primjenjuje već gotovo stotinu godina. Učinkovit i inovativan model stanovnicima Beča pruža vrhunsko i pristupačno stanovanje i primjer je kako poznati arhitekti u suradnji s privatnim poduzetnicima kreiraju pristupačan stambeni prostor.
Bečko nasljeđe brige o pružanju visokokvalitetnog stanovanja za radničku klasu datira još iz razdoblja “Crvenog Beča” s početka 20. stoljeća, kada je većinska socijalistička vlada kao prioritetni cilj postavila pružanje kvalitetnog pristupačnog stanovanja za stanovnike grada. Beč je do danas ostao predan tom cilju.
Gradska uprava posjeduje i upravlja s 220.000 stambenih jedinica, što predstavlja oko 25 posto gradskog stambenog fonda. Ove stambene jedinice u vlasništvu grada, koje se nazivaju socijalnim stanovima, prvenstveno su namijenjene stanovnicima s nižim primanjima. Grad također neizravno kontrolira 200.000 jedinica koje su izgrađene privatnom inicijativom i u vlasništvu su privatnih poduzetnika, ali su razvijene kroz proces koji regulira grad. Beč je takav model usvojio osamdesetih godina prošlog stoljeća, kada je odlučio surađivati s privatnim sektorom na izgradnji pristupačnih stanova umjesto da razvija i posjeduje više javnih stanova.
Grad kupuje zemljište koje se smatra prikladnim za stambenu gradnju i zadržava kontrolu nad vrstom i prirodom izgradnje. Zatim traži ponude od zainteresiranih privatnih poduzetnika koji će graditi i zadržati vlasništvo nad stambenim jedinicama. Komisija ocjenjuje ove prijedloge na temelju četiri kriterija: arhitektonska kvaliteta, ekološki učinak, društvena održivost i ekonomski parametri kao što su predložene razine najamnine i troškovi.
Nakon odabira investitora grad prodaje zemljište investitoru po pristupačnoj cijeni. Osim toga, grad investitoru daje kredit uz povoljne uvjete kao što su niske kamatne stope i produženi rok otplate.
Suradnja s privatnim poduzetnicima
Privatni poduzetnici koji surađuju s gradskim vlastima na izgradnji pristupačnih stanova moraju dopustiti gradu da polovicu novih stanova iznajmljuje stanovnicima s nižim primanjima. Investitor preostale jedinice iznajmljuje stanovnicima s umjerenim prihodima uz, mogli bismo reći, komercijalne uvjete. U nekim projektima budući stanari sudjeluju u procesu planiranja, projektiranja i izgradnje te daju svoje mišljenje o tome kakve bi sadržaje željeli imati u zgradi.
Najamnine reguliraju gradske vlasti tako da nitko od stanovnika za troškove stanovanja ne izdvaja više od 20 do 25 posto prihoda svog kućanstva. Jedinstvena značajka bečkog programa socijalnog stanovanja je da se ograničenja prihoda za subvencionirane jedinice primjenjuju samo kada se obitelji useljavaju u gradske stanove. Stanari iz njih ne moraju nikad iseliti, čak ni ako se prihoda kućanstva tijekom sljedećih godina povećaju. Posljedica takvog modela je da u subvencioniranim stanovima živi znatan broj stanovnika s umjerenim prihodima. U istoj četvrti žive radnici, umirovljenici, imigranti, studenti i pripadnici srednje klase. Takvo „miješanje” stanovnika s različitim razinama prihoda pridonosi boljoj socijalnoj integraciji. Budući da grad ima veliku zalihu pristupačnog stambenog prostora, stanovnici s umjerenim prihodima ne istiskuju stanovnike s nižim prihodima.
Budući da grad redovito godišnje gradi oko 5.000 subvencioniranih stanova, oni su dostupni stanovnicima s nižim prihodima, stambeni razvoj ne ide u smjeru stvaranja enklava srednje klase niti dolazi do stigmatizirane koncentracija siromaštva. Gotovo 3 od 5 stanovnika Beča živi u socijalnim stanovima, a mnogi kažu da je to jedan od razloga zašto je austrijska prijestolnica dosljedno visoko rangirana po kvaliteti života.
Subvencionirano stanovanje u Beču čini 44 posto gradskog fonda za iznajmljivanje, što je prilično jedinstveno, čak i prema europskim standardima. S obzirom na to da je grad najveći posjednik stambenih prostora, niske stanarine u sektoru socijalnog stanovanja utječu na stanarine u privatnom sektoru održavajući ih na nižim razinama. Socijalno stanovanje financira se porezima u iznosu od 1 posto svake austrijske plaće. Na razini Beča to iznosi gotovo 300 milijuna dolara godišnje.
Primjeri projekata socijalnog stanovanja u Beču su Kabelwerk i Wohnpark Neue Donau. Izgrađen na staroj industrijskoj lokaciji koja se proteže na oko 7 hektara, projekt socijalnog stanovanja Kabelwerk ima ukupno 1004 stambene jedinice raspoređene u različitim vrstama stanovanja uključujući subvencionirani najam stanova, subvencionirane kuće u kojima žive vlasnici, stanove za izbjeglice i studentske domove. Uključuje sadržaje kao što su trgovine, restorani, dječji vrtić, sobe za sastanke i krovni bazen koji poboljšavaju kvalitetu života stanovnika.
Wohnpark Neue Donau izgrađen je uz Dunav, iznad podzemne brze ceste. Sastoji se od 850 jedinica koje variraju od subvencioniranog najma do penthausa koji se nude na slobodnom tržištu. Zgrade su projektirane tako da se spuštaju prema rijeci, što otvara pogled. Naselje se sastoji od jednosobnih, dvosobnih i trosobnih jedinica, a jedinice u prizemlju imaju privatne vrtove ograđene zidom koji su posebno prikladni za obitelji s djecom. Obližnji sadržaji (trgovine, škola, crkva, dječji vrtić) miješaju se s poslovnim neboderima i drugim stambenim četvrtima — sve je to dio glavnog plana arhitekata Adolfa Krischanitza i Heinza Neumanna.
Inovativni projekti socijalnog stanovanja u Beču pokazuju predanost grada pristupačnosti, visokokvalitetnoj arhitekturi, očuvanju energije i sudjelovanju stanovnika. Uz ostale infrastrukturne sustave i objekte, učinkovitost programa stambenog zbrinjavanja pridonijela je da Beč postane jedan od najpovoljnijih gradova za stanovanje na svijetu, prema ocjeni The Economista i Monoclea 2012. godine, i kao grad koji niz godina nudi najvišu razinu kvalitete života prema Mercerovoj anketi Quality of Living.
Izazovi povezani s pružanjem ljudima primjerenog smještaja postaju sve veći i veći. Unatoč stalnim poslovima, sve više zaposlenih ljudi ne zarađuje dovoljno da bi si mogli priuštiti odgovarajući dom. U Beču su bruto troškovi po četvornom metru za najam stanova između 2008. i 2018. porasli za 42 posto i dosegnuli su 8,25 eura. Čak i Beču, usprkos navedenim modelima, broj beskućnika raste.
Studija iz 2019. pokazala je da gotovo polovica Austrijanaca smatra da stan više nije dostupan, tri četvrtine Austrijanaca tada je smatralo da će stanovi biti vrlo teško pristupačni 2030. godine. Stanovanje je postalo ključno pitanje u Austriji, a Erste banka postavila si je zadatak da ga ponovno učini pristupačnim.
Erste banka: Incijativa za stambeno zbrinjavanje beskućnika
Prije nekoliko godina Erste banka pokrenula je inicijativu kojom pomaže ustanove za pomoć beskućnicima. Kroz inicijativu osigurava beskućnicima pristupačno stanovanje bez depozita, pokrivajući im troškove stanovanja. Tako pogođenim osobama nastoji pomoći kako bi ponovno mogle živjeti neovisno.
Pomoć za beskućnike obično se temelji na stupnjevitom sustavu: beskućnicima se u početku daje hitno mjesto za spavanje, a zatim se šalju u prijelazni smještaj. Za to vrijeme, ideja je pomoći im da preuzmu kontrolu nad problemima koji su uzrokovali njihovo beskućništvo. Osiguravanje vlastitog doma stoga je kraj procesa podrške.
Socijalno stanovanje je obrnuti princip. Osiguravanje vlastitog doma početak je procesa, jer pruža temelj da se njihovi životi vrate na pravi put. Nakon završetka potpore, ugovor o najmu ostaje na snazi, a korisnici ostaju u svom domu. Organizacije za socijalnu podršku procjenjuju da Beč godišnje treba 300 – 400 domova za osobe u nesigurnim stambenim prilikama. Cilj Inicijative za socijalno stanovanje Erste banke je financiranje većeg dijela ove potrebe.
Kako funkcionira socijalno stanovanje?
• Investitori stambenih objekata osiguravaju odgovarajuće stambene objekte temeljem ugovora sklopljenih s Erste bankom.
• Osobe pogođene akutnim beskućništvom kontaktiraju udruge za pomoć beskućnicima
• Nakon što se analiziraju potražnja i društveni zahtjevi, organizacija preuzima odgovornost za povezivanje tražitelja doma s odgovarajućim smještajem.
• Nakon toga Erste banka osigurava financiranje
• O stanarima se i nakon useljenja u dom brinu socijalni radnici. Sklapaju ugovor o trajnom najmu.
• Najmoprimac može početi plaćati najamninu i ostale troškove investitoru u bilo kojem trenutku, čime završava sudjelovanje Erste banke.
• Ako se stanar iseli iz nekretnine, stambeni prostor može se dodijeliti novim stanarima kao dio projekta.
Slovačka: Društvene obveznice za pristupačno stanovanje
Također, Europska investicijska banka i Erste banka zajedno financiraju izgradnju pristupačnih stanova u Austriji. U kolovozu 2020. dvije institucije potpisale su ugovor kojim svaka osigurava po 150 milijuna eura za gradnju za gradnju pristupačnih stanova u iduće tri godine. Ugovor uključuje financiranje, s fiksnim kamatama do 28 godina, subvencioniranih stanova i stanova za neprofitni najam, prvenstveno u velikim gradovima gdje je potražnja za pristupačnim stanovima posebno velika. Time se osiguravaju najamnine za gotovo tri desetljeća.
Na temelju ovog modela EIB i Erste banka dogovorili su ranije, u svibnju 2019., okvirno financiranje za ulaganja od 200 milijuna eura. Ta sredstva iskorištena su za gradnju oko 2200 stanova za oko 3900 stanovnika, kao što je projekt Vielschichtig Wohnen tvrtke Österreichisches Volkswohnungswerk u 21. općinskom okrugu grada Beča.
Slovenská sporiteľňa, slovačka članica Erste Grupe, program priuštivog stanovanja financirala je izdavanjem obveznica u srpnju 2021. u iznosu od 10 milijuna eura. Projekt vodi tvrtka Dostupný Domov, koja je osnovana kao zajednički projekt Zaklade Slovenská sporiteľňa, Slovenská sporiteľňa i Slovak Investment Holding. Dostupný Domov uspostavlja partnerstva s neprofitnim organizacijama i općinama u svim regijama Slovačke i u suradnji s njima osigurava najam stanova za ugrožene i ranjive skupine po nižoj cijeni od tržišne najamnine.
Slovačka banka ističe kako su njihovi stanovi za iznajmljivanje „dio funkcionalnih stambenih zgrada, što znači da su ranjive ciljne skupine optimalno integrirane u stanovništvo, sprečavajući stvaranje geta”.
Hrvatska: Nedostaje pristupačnih stanova za mlade i za invalide
Kako će program funkcionirati i kome će biti namijenjen u Hrvatskoj tek ćemo vidjeti. U Hrvatskoj nedostaje stanova koji se mogu unajmiti uz pristupačne uvjete. Programi ministarstva usmjereni su na kupnju nekretnina više nego na najam stanova po povoljnim uvjetima. Između 70 i 80 posto mladih u dobi od 18 do 34 godine još uvijek živi s roditeljima jer si ne mogu priuštiti skupi najam ili kredit za stan, što je i jedan od glavnih razloga iseljavanja mladih iz zemlje. Cijene najma prelaze 40 posto sveukupnih primanja kućanstva što zbog nesigurnih oblika rada osobito pogađa mlade radnike i radnice. Nedostaje stanova za mlade koji s navršenih 18 godina života izađu iz sustava socijalne skrbi i budu prepušteni sebi samima.
Istraživanje o stavovima i potrebama u vezi s primjerenim stanovanjem među osobama s invaliditetom pokazalo je da 84,2 posto osoba s invaliditetom smatra kako su im potrebe djelomično ili nisu zadovoljene s obzirom na visinu prihoda u kućanstvu. Pri tome je 51,1 posto osoba s invaliditetom kao najčešću prepreku za rješavanja stambenog pitanja navelo preniska primanja.
