Hrvatsko tržište nekretnina ulazi u razdoblje usporavanja i racionalnijih kupaca, istaknuto je na konferenciji “Tržište nekretnina – Očekivanja i izazovi u 2026.” koja je u zagrebačkom Green Goldu centru u utorak okupila više od 200 stručnjaka.
“Tržište nekretnina i dalje je izrazito atraktivna tema. Broj registriranih posrednika tj. agencija kontinuirano raste, kao i agenata u prometu nekretnina kojih je sada gotovo 5.000”, istaknula je u uvodnom govoru direktorica Sektora za trgovinu HGK Maja Bogović. Dodala je kako tako dinamično tržište može biti dugoročno održivo samo ako su procesi transparentni te da u tome imaju veliku i značajnu ulogu upravo posrednici.
Državni tajnik u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Željko Uhlir naglasio je kako je pitanje stanovanja temeljna ljudska potreba te podsjetio da je u ožujku 2025. donesen Nacionalni plan stambene politike, prvi krovni dokument takve vrste u Hrvatskoj. “Pristup države počinje analitikom, nastavlja se izradom strategije, a tek potom slijedi provedba. Sve mjere, uključujući i Zakon o priuštivom stanovanju koji bi Vlada danas trebala usvojiti, proizlaze iz tog strateškog okvira”, upozorio je. Ustvrdio je da je cilj izgradnja sustava u kojem će svaki građanin znati da ima realnu mogućnost doći do priuštivog stanovanja.
Produženje roka za legalizaciju dovodi nove nekretnine
Direktor agencije Opereta nekretnine Borislav Vujović u uvodnom izlaganju podsjetio je kako je Vlada u proteklom razdoblju donijela niz mjera. Među njima je i produženje roka za legalizaciju, što bi na tržište trebalo dovesti dodatne nekretnine i povećati ponudu.
Potom se prisjetio jedne konferencije održane 2008. godine kada je upozoreno na probleme na američkom tržištu nekretnina. “Samo godinu dana kasnije i kod nas je krenuo pad koji je trajao do 2015.”, kazao je Vujović i prema njegovim riječima, tržište se od tada oporavljalo, ali nikada nije dosegnulo razine iz 2008., iako im se približilo 2023. godine.
Danas je, rekao je Vujović, vidljiv pad broja transakcija, no u apsolutnim iznosima on zasad nije zabrinjavajući. Usporedbe radi, 2008. godine su za kvadrat stana bile potrebne 4,4 prosječne plaće, dok su danas potrebne tri. Time je relativna priuštivost, unatoč visokim nominalnim cijenama, ipak nešto povoljnija.
“Lani je zabilježen i pad stranih kupaca pa se, nakon rasta 2022. i nastavka trenda 2023., usporavanje na ključnim tržištima poput Njemačke i Austrije odrazilo i kod nas. Slovenci, koji su nam tradicionalno najvažniji strani kupci, također kupuju manje”, sažeo je Vujović.
“Dvije tone kruha” pokazatelj cijene kvadrata
Dodatni faktor su i promjene u kreditnoj politici banaka od 1. srpnja 2025. Ipak, naglasio je da su vlastita sredstva i dalje značajan izvor financiranja kupoprodaja.
Za kraj Vujović se prisjetio i jedne svoje procjene iz prošlosti.
“Kada je 2016. godine, prosječna cijena kvadrata stana u Zagrebu bila oko 1.400 eura, rekao sam da ona nikada neće prijeći 2.500 eura. No, nisam bio u pravu. Ipak, rekao sam i da će se prosječna cijena kvadrata stana uvijek kretati u ekvivalentu vrijednosti dvije tone kruha. Tada je kilogram kruha koštao 5-6 kuna, pa je za dvije tone trebalo izdvojiti oko 1.400 eura. Danas je prosječna cijena polubijelog kruha oko 1,65 eura, drugim riječima za dvije tone kruha treba 3.300 eura. Prosječna cijena kvadrata u Zagrebu iznosi 3.200 eura”, poentirao je Vujović na kraju.
Panel rasprava: Racionalniji kupci i realnije cijene
U okviru konferencije održana je rasprava o aktualnim trendovima i izazovima na tržištu nekretnina na kojoj su uz Borislava Vujovića, sudjelovali Jadranka Hotić iz agencije za nekretnine Eurovilla, prof. dr. sc. Josip Tica sa zagrebačkog Ekonomskog fakulteta i operativni direktor agencije Starling nekretnine Filip Ćulibrk. Moderator panela bio je novinar te stručnjak za medije i komunikaciju Tomislav Cerovec.
Vujović je na početku rekao da ne vidi da danas postoji opasnost od nekretninskog balona koji bi mogao puknuti. “Jednostavno su porasle cijene svega pa tako i nekretnina”, pojasnio je.
Na to se nadovezao Tica koji je istaknuo kako je danas situacija bitno različita od one 2008. godine. Rekao je kako su njegova očekivanja uvijek optimistična, ali kako to ne znači da se možemo ponašati kao prije 20 godina. “U pravilu, dok se akteri ponašaju racionalno – tržište će biti stabilno“, konstatirao je.
“U posljednjih godinu dana najviše promijenili – kupci”, ocijenila je Hotić. “Nije se promijenio profil kupaca nego njihova educiranost. Uz to, postali su racionalniji i selektivniji, više analiziraju lokaciju, kvalitetu gradnje i ukupnu cijenu investicije. Promijenila se i pregovaračka moć jer današnji kupci mogu procijeniti je li oglašena cijena – realna. Ukratko, prodavatelji su u lošijoj poziciji, a kupci u realnijoj. Nekretnine s realno postavljenim cijenama se prodaju u razumnom roku, kupci su se stabilizirali, a mislim da će to i tržište morati učiniti”, istaknula je Hotić.
“Bitcoin stanovi”
“Tržište nekretnina je precijenjeno”, rekao je Ćulibrk. “Dosta se fokusiramo na to kako su nekretnine skupe, no ako pogledamo da jedan prosječan čovjek mjesečno izdvoji više od 400 eura na hranu i benzin, onda se onih 700 eura za anuitet i ne čini toliko puno”, poručio je.
Vujović je dodao kako starogradnje imaju nerealno visoku cijenu. “Kupaca ima, ali ili ne žele platiti ono što prodavatelji traže ili ne mogu to platiti s obzirom na svoju platežnu moć. Zato je došlo do pada”, pojasnio je.
Istodobno, dio tržišta funkcionira po investicijskoj logici. Tica je naveo primjer “bitcoin stanova” – nekretnina koje se kupuju kao “umjetnička djela”, a ne za stanovanje. Dodao je i kako je broj ljudi koji su danas u mogućnosti da uopće mogu dignuti stambeni kredit jako mali – to je 10 % stanovnika i oni su obično u urbanim sredinama.
Ćulibrk je naglasio da je prema njegovom iskustvu najviše “bitcoin stanova” u novogradnji. “Ljudi koji ih kupuju znaju da će za godinu dvije na tom stanu imati potencijalnu zaradu. Uz to, kupci vole stanove u koje ne moraju ništa uložiti i oni postižu najbolje cijene. Takvi se stanovi jako brzo prodaju jer ih praktički i nema”, kaže Ćulibrk.
Ljudski faktor – najveći problem
Hotić je navela kako je posao agenta prikupljati nekretnine u bazu te da je to puno teže nego prodati samu nekretninu. “Prema našem iskustvu ljudski faktor je najveći problem. Nekretnina je takva kakva je, ali kriva procjena prodavatelja koči prodaju takve nekretnine. Tada je potrebno vrijeme da prodavatelj shvati da mora sniziti cijenu, a za skuplje nekretnine korekcija zna ići do 10 do 15 %. Dodatno usporavanje uzrokuju nesuglasice među suvlasnicima, kao i neuredna dokumentacija i problemi s legalizacijom”, napomenula je.
“Fama je da se stanovi kupuju “gotovinom iz jastuka” već se radio o tome da se kod nas tradicijski “štedi” u nekretninama koje slove za najsigurniji oblik ulaganja”, pojasnio je Vujović.
Tica je istaknuo i kako Hrvatska nije homogeno tržište. “Mljet, Vukovar, Sisak ili Dubrovnik ne mogu imati iste instrumente politike stanovanja. U pojedinim županijama, poput Šibensko-kninske, ima više stanova nego stanovnika, dok je pritisak na cijene koncentriran u urbanim sredinama gdje se nalazi i onih 10 posto populacije koja može podići stambeni kredit. Ključno pitanje ostaje priuštivost za mlade između 18 i 35 godina. Upravo toj skupini, upozorava Tica, posljednjih se godina “izmiče tlo pod nogama”.
Panelisti su se složili da se tržište usporilo, da su kupci oprezniji, te da će prodavatelji morati prilagoditi očekivanja, dok država pokušava postaviti dugoročan okvir. Pravo pitanje nije hoće li nekretnine pojeftiniti, nego kako osigurati da oni koji žele riješiti stambeno pitanje, osobito mladi, zaista to i učine.
