Podaci Porezne uprave za prvi kvartal 2026. pokazuju pad ukupnog broja transakcija nekretninama za 12,9 posto, uz izrazite regionalne razlike između kontinenta i obale.
Tako je u prvom kvartalu 2026. zabilježeno 23.444 kupoprodaja nekretnina, u odnosu na 26.909 u istom razdoblju 2025. godine.
Dok kontinentalni dio Hrvatske bilježi pad aktivnosti, obalni dio zemlje nastavlja rasti, što sve jasnije potvrđuje podjelu na dva paralelna tržišta.
Kontinent u snažnom padu, obala u rastu
U Zagrebu je broj transakcija smanjen za 21,4 posto. U Varaždinskoj županiji pad je iznimno izražen i iznosi 60,1 posto, dok značajna smanjenja bilježe i Osječko-baranjska, Sisačko-moslavačka te Brodsko-posavska županija.
S druge strane, obalni dio zemlje ide u suprotnom smjeru. Zadarska županija bilježi rast od 17,5 posto, Splitsko-dalmatinska 22,3 posto, a Dubrovačko-neretvanska 14,1 posto.
Ovakvi podaci potvrđuju sve izraženiju podjelu tržišta na dva paralelna segmenta – kontinentalni, koji je pod pritiskom, i obalni, koji ostaje snažan zahvaljujući investicijskoj potražnji.
Strani kupci bilježe pad, ali struktura ostaje ista
Broj kupoprodaja stranih državljana smanjen je za 13,6 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Tako je u prvom kvartalu 2026. stranim kupcima prodano 1.670 nekretnina, dok ih je godinu ranije bilo 1.934.
Unatoč padu, struktura stranih kupaca ostaje gotovo nepromijenjena. Najviše kupuju državljani Slovenije (26 posto), Njemačke (22 posto), Austrije (11 posto), te Bosne i Hercegovine i Češke (po 6 posto). Oni zajedno čine 71 posto ukupne strane potražnje na hrvatskom tržištu nekretnina.
Pad aktivnosti bilježi se kod svih većih skupina. Slovenski kupci bilježe pad od 25 posto, njemački 10 posto, austrijski 9 posto, dok je pad kod kupaca iz Bosne i Hercegovine 7 posto. No i dalje glavni kupci ostaju isti, ali kupuju manje.
Što se najviše kupuje
Prema strukturi transakcija, u prvom kvartalu najviše se trgovalo tzv. različitim nekretninama (28,5 posto), koje uključuju kombinirane objekte primjerice kuću s dvorištem ili stan i garažu.
Slijede poljoprivredna zemljišta (20,8 posto), stanovi i apartmani (20,2 posto), te građevinska zemljišta koja čine 19,5 posto ukupnih transakcija.
Građevinska zemljišta bilježe blagi pad od 1 posto, što ukazuje na stabilnost interesa za ovu kategoriju. Stanovi i apartmani bilježe pad od 8,1 posto, što je blaže od ukupnog tržišnog prosjeka, dok kuće bilježe značajniji pad od 15,5 posto.
Istovremeno, pojedine kategorije bilježe rast, poput poslovnih prostora koji su u plusu od 6,5 posto.
Kupci oprezniji, prodavatelji realniji
Iako je ukupna aktivnost značajno smanjena, struktura tržišta ostaje relativno stabilna. Drugim riječima, ne mijenja se što se kupuje, nego koliko se kupuje.
Iz perspektive tržišne prakse, jasno je vidljivo da se ponašanje sudionika promijenilo. Kupci su informiraniji i oprezniji u donošenju odluka, dok prodavatelji sve češće moraju prilagođavati očekivanja aktualnim tržišnim uvjetima.
Za kupce to znači više prostora za pregovore i racionalnije odluke. Za prodavatelje nužnost realnog formiranja cijena i kvalitetne prezentacije nekretnina, a za investitore još veći fokus na mikrolokaciju i kvalitetu projekta.
U takvom okruženju stručna analiza i pravovremene informacije postaju ključni faktor za donošenje dobrih odluka.
Martina Mataić Škugor je direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine i autorica naše kolumne Kreditno posredovanje
