Tko kupuje što i gdje? Hrvatsko tržište nekretnina u 2025.

Kada smo Jelena Kravoščanec Todorović i ja pripremale peti Opereta bilten o tržištu nekretnina u 2025., jedna misao se neprestano ponavljala: više ne možemo govoriti o “tržištu” u jednini. Podaci to jednostavno ne dopuštaju. Hrvatska danas nema jedno tržište nekretnina, ima više paralelnih tržišta koja se kreću različitim brzinama, pod različitim pritiscima i motivacijama.

Na nacionalnoj razini, prema posljednjim podacima Porezne uprave, broj kupoprodaja u 2025. godini niži je za oko 13 % u odnosu na 2024. godinu. Konačna brojka može se još korigirati nakon što Porezna uprava obradi sve zaprimljene ugovore o kupoprodaji nekretnina, no trenutačni podaci upućuju na usporavanje tržišne aktivnosti.

Iza te brojke skriva se niz različitih regionalnih trendova. Dok većina županija bilježi pad prometa stanova/apartmana, pojedine regije ostvaruju rast.

U Koprivničko-križevačkoj županiji rast iznosi 33 %, u Zadarskoj 23 %, a u Međimurskoj 22 %. Istodobno, najveći pad u segmentu stanova/apartmana zabilježen je u Bjelovarsko-bilogorskoj županiji, 48 % manje transakcija nego godinu prije.

Struktura tržišta dodatno potvrđuje te razlike. Koprivničko-križevačka županija ostvaruje gotovo 10 % svih kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj. U Zadarskoj županiji bilježi se oko 16 % ukupne nacionalne kupoprodaje građevinskog zemljišta, što potvrđuje njezin snažan razvojni karakter.

Zagrebačka županija prednjači u kategoriji tzv. različitih nekretnina. To su transakcije koje uključuju više nekretnina različite namjene u jednoj kupoprodaji (primjerice kuću i poljoprivredno zemljište).

U Gradu Zagrebu najviši je udio kupoprodaja stanova i apartmana, uz značajan udio garaža, parkirnih mjesta, poslovnih prostora te stambenih objekata (kuća), što potvrđuje njegovu raznoliku i funkcionalno razvijenu tržišnu strukturu.

Što se danas najviše prodaje?

Jedan od najzanimljivijih pokazatelja nije koliko se prodaje, već što se prodaje.

Struktura kupoprodaja pokazuje da tržište više ne predvode isključivo stanovi i apartmani. Najveći udio transakcija u 2025. godini, na nacionalnoj razini, čine ranije spomenute tzv. različite nekretnine s udjelom od 29 %. Slijedi poljoprivredno zemljište s 22 %, zatim stanovi i apartmani s 20 %, dok građevinsko zemljište čini 18 % ukupnih kupoprodaja.

Promatraju li se zajedno, poljoprivredno i građevinsko zemljište čine značajan dio ukupne tržišne aktivnosti. To upućuje na snažniji investicijski fokus i dugoročnije planiranje, a manje na impulzivnu kupnju gotovog stambenog proizvoda.

Vrste nekretnina po županijama otkrivaju različite obrasce tržišta

Analiza po županijama pokazuje da Hrvatska nema jedinstveni tržišni obrazac. U Biltenu, u poglavlju “Tržište izbliza: Koje se nekretnine najviše prodaju po županijama”, izdvojile smo primjere koji najbolje oslikavaju regionalne specifičnosti.

Grad Zagreb ostaje dominantno stambeno tržište. Gotovo polovica svih transakcija odnosi se na stanove, što potvrđuje njegov izrazito rezidencijalni karakter. Unatoč manjoj aktivnosti u odnosu na prethodne godine, Zagreb i dalje ostvaruje najveći volumen kupoprodaja u ključnim kategorijama i ostaje najlikvidnije tržište u zemlji.

Zadarska županija pokazuje razvojno orijentiranu strukturu. Gotovo 40 % svih transakcija ondje odnosi se na građevinsko zemljište, što upućuje na ulaganja u buduće projekte i stvaranje nove ponude.

U Istarskoj županiji struktura je uravnoteženija. Uz stanove, značajan udio imaju i građevinsko te poljoprivredno zemljište, što odražava kombinaciju rezidencijalne i investicijske aktivnosti.

Drugim riječima, svaka regija razvija se prema vlastitoj kombinaciji demografskih kretanja, investicijskog interesa i prostornih mogućnosti.

Gdje kupuju stranci, a gdje ih gotovo nema?

Nastavlja se trend povlačenja stranih kupaca s tržišta. U 2025. godini bilježi se pad kupoprodaja stranih državljana za 22 % u odnosu na 2024.

Najveći strani kupci i dalje su državljani Slovenije i Njemačke. Slovenci su realizirali 2.569 kupoprodaja (pad od 27 %), dok su Nijemci ostvarili 1.963 transakcije (pad od 26 %). Unatoč smanjenju, te dvije zemlje i dalje čine najveći dio stranog kapitala prisutnog na hrvatskom tržištu nekretnina.

Analiza po županijama pokazuje izraženu koncentraciju stranih kupaca na obalnom području. Istarska županija prednjači s udjelom stranaca od 26,9 %, pri čemu dominiraju Slovenci i Nijemci, uz prisutnost Austrijanaca i Talijana.

Zadarska županija bilježi 20,9 % stranih kupaca, slijedi Šibensko-kninska županija s 18,8 %, Primorsko-goranska županija s 15,5 % i Ličko-senjska županija s 12 %.

U Gradu Zagrebu udio stranih kupaca iznosi svega 0,8 % (138 kupoprodaja) što potvrđuje da je glavni grad primarno oslonjen na domaću potražnju.

Razlika između obale i Grada Zagreba dodatno potvrđuje početnu tezu: Hrvatska nema jedno tržište, već nekoliko paralelnih tržišta s različitim pokretačima.

Kupci su oprezniji, ali i dalje snažno prisutni

Jedna od ključnih promjena u 2025. godini odnosi se na ponašanje kupaca.

Regulatorne mjere Hrvatske narodne banke koje uključuju ograničenja omjera kredita i vrijednosti nekretnine (LTV) te omjera mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka (DSTI), promijenile su dinamiku tržišta. Odluke su pažljivije, detaljnije analizirane i vezane uz realan financijski okvir.

Prodaju se kvalitetne nekretnine, na dobrim lokacijama i po realno postavljenim cijenama. Prodavatelji koji su spremni prilagoditi očekivanja realiziraju prodaju u razumnom roku, dok precijenjene nekretnine ostaju dulje na tržištu.

Tržište pritom ne karakterizira gubitak interesa, već promjena pristupa. Kupci su i dalje prisutni, ali traže više informacija, veću sigurnosti i jasnije financijske uvjete prije donošenja odluke.

I to je, dugoročno gledano, zdravo za tržište.

Ako bih morala sažeti 2025. u jednu riječ, to ne bi bila ni pad ni rast. Bila bi to – selekcija.

Tržište se ne povlači. Ono se smiruje i postaje promišljenije. Upravo zato smatram da je 2025., iako statistički slabija po broju transakcija, dugoročno zdrava godina za tržište nekretnina. Jer tržište u kojem se odluke donose pažljivo i u skladu s realnim financijskim mogućnostima dugoročno je stabilnije.

Autorica kolumne Kreditno posredovanje #22: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine