Zakon o priuštivom stanovanju, koji je ovih dana usvojen u Saboru, važan je korak prema sustavnijem i širem rješavanju pitanja stanovanja u Hrvatskoj.
Dosad se stambena politika u Hrvatskoj uglavnom oslanjala na tržište i na model društveno poticane stanogradnje. Novi Zakon širi taj okvir i uvodi više različitih rješenja: priuštivu kupnju, priuštiv najam, aktivaciju praznih stanova, potpore za kupnju prve nekretnine, potpore za gradnju i rekonstrukciju kuća te razvoj neprofitnih stambenih zadruga kao dodatnog modela stanovanja.
Takav širi pristup važan je zato što Zakon polazi od stvarnog stanja na tržištu. U obrazloženju se navodi da su troškovi gradnje snažno rasli, da su se cijene stanova iz programa POS približile tržišnima te da postojeći model više nema učinak koji je nekad imao. Istodobno, država procjenjuje velik manjak stambenih jedinica, uz iznimno velik broj praznih stanova koji se ne koriste za stanovanje. Zakon zato pokušava istodobno djelovati i na novu gradnju i na aktiviranje postojećeg fonda.
Zadruge kao novi model priuštivog stanovanja
Posebno zanimljiv dio Zakona odnosi se na neprofitne stambene zadruge. U hrvatskim raspravama o stanovanju najčešće se sve svodi na dvije opcije: ili tržište, ili država. Ovaj Zakon prvi put ozbiljnije otvara i treću mogućnost – da se građani samoorganiziraju u neprofitni model stanovanja koji nije vođen zaradom, nego ciljem dugoročnog stambenog rješenja za svoje članove.
To je iskorak jer se stan više ne promatra isključivo kao roba ili kao jednokratna državna mjera, nego i kao zajednički organiziran i održiv model stanovanja.
Prema Zakonu, neprofitne stambene zadruge ne osnivaju se radi zarade, nego radi rješavanja stambenog pitanja svojih članova. Njihov cilj je omogućiti članovima stanovanje uz najamninu nižu od tržišne, uz jasna pravila poslovanja i nadzor.
Važna zaštita je i to što se stanovi koje zadruga izgradi ili obnovi ne mogu pretvoriti u pojedinačno vlasništvo zadrugara. Time se čuva smisao modela: stanovi ostaju u funkciji dugoročnog i priuštivog stanovanja, a ne postaju prilika za brzu privatizaciju ili preprodaju.
Upravo zato zadruge mogu postati važan smjer prema dugoročnijem i stabilnijem modelu stanovanja u Hrvatskoj, po uzoru na mnoge europske države u kojima su takvi modeli već desetljećima dio ozbiljne stambene politike.
Priuštivost stanovanja počinje od kućnog budžeta
Ovim se Zakonom prvi put u hrvatski pravni sustav uvodi pojam priuštivog stanovanja – stanovanja kod kojeg iznos najma ili obroka kredita, uvećan za prosječne režijske troškove i troškove održavanja, ne prelazi 30 posto neto prihoda uže obitelji.
To je bitan pomak jer stambenu politiku izravnije povezuje sa stvarnom platežnom moći građana.
U praksi, to znači da nije dovoljno gledati samo cijenu kvadrata. Važno je koliko stanovanje mjesečno opterećuje kućni budžet i koliko obitelji ostaje za normalan život nakon što podmiri taj trošak.
Pravo na potporu ili stambeno zbrinjavanje imat će građani s nižim prihodima, mladi do 45 godina, obitelji s djecom, osobe s deficitarnim zanimanjima, osobe koje rade u prekarnom radu, djelatne vojne osobe, policijski, državni i javni službenici te namještenici deficitarnih zanimanja, osobe starije od 65 godina, osobe s invaliditetom, bivši zaštićeni najmoprimci i drugi kojima je potrebna stambena podrška, pod uvjetom da nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu.
Veći naglasak na najmu, a ne samo na kupnji
Zakon uvodi i značajnu promjenu u odnosu prema najmu. Propisano je da najmanje 50 posto stanova u zgradama za priuštivo stanovanje bude namijenjeno najmu, dok u manjim zgradama s deset ili manje stanova svi stanovi moraju biti namijenjeni priuštivom najmu.
Novo je i da se novoizgrađeni stanovi za priuštivi najam ne mogu otkupiti. To je važno jer pokazuje da se stvara fond stanova koji ostaje dugoročno u funkciji stanovanja, umjesto da javno poticane stanove nakon nekoliko godina ponovno preuzme tržišna logika. U zemlji u kojoj je vlasništvo nad stanom i dalje gotovo jedina stambena strategija, ovaj pomak prema stabilnijem najmu mogao bi biti jedan od važnijih elemenata čitavog Zakona.
Prazni stanovi i potpore za mlade
Važan dio Zakona odnosi se i na aktivaciju praznih stanova kroz Program priuštivog najma. To je jedna od mjera koja bi mogla dati brže rezultate od same novogradnje, jer se ne oslanja na višegodišnje procese planiranja, ishođenja dozvola i gradnje.
Prvi krug poziva za vlasnike odgovarajućih nekretnina završio je s 358 stanova koje su vlasnici dali na upravljanje državi. Upravo je u tijeku prijava za potencijalne korisnike takvih stanova. Trenutačni rezultati, ako se gledaju kao svojevrstan test ovog programa, mogli bi se nazvati umjereno optimističnima.
Zakon predviđa nastavak i širenje potpora za kupnju prve stambene nekretnine te potpore za gradnju ili rekonstrukciju jednoobiteljskih kuća, osobito za građane mlađe od 45 godina. Predviđene su mogućnosti potpore kroz povrat dijela poreznog opterećenja, povoljnije kreditne linije i povoljnije uvjete za zemljište.
Time Zakon pokušava obuhvaća ne samo velike gradove, nego i prigradska i ruralna područja.
Velika uloga lokalne samouprave
Jedan od ključnih elemenata Zakona jest uloga lokalne samouprave. Zakon postavlja nacionalni okvir, a njegova provedba velikim će dijelom ovisiti o gradovima, općinama i županijama.
Lokalna samouprava neće imati samo formalnu ulogu. Od nje se očekuje izrada programa priuštivog stanovanja, planiranje stambenih potreba, osiguravanje zemljišta, komunalne infrastrukture i, prema mogućnostima, sufinanciranje projekata.
Drugim riječima, priuštivo stanovanje više ne može biti samo odgovornost države, nego i pitanje ozbiljnosti lokalne politike. Upravo lokalna razina najbolje zna gdje postoji stambeni jaz, gdje ima raspoloživog zemljišta, praznih stanova i stvarnih potreba stanovnika.
Ako gradovi i općine ovaj Zakon dožive samo kao formalnu obvezu, rezultati će biti ograničeni. No, ako stanovanje prepoznaju kao razvojno pitanje, odnosno pitanje zadržavanja mladih, radne snage, demografske stabilnosti i kvalitete života, tada Zakon može imati stvaran učinak.
Stanovi za stanovanje, a ne za privatnu zaradu
Važan dio Zakona odnosi se i na ograničavanje špekulativnog korištenja mjera. Tako se za novoizgrađene stanove za priuštivu kupnju predviđa da ih 35 godina nije moguće prodati, dati u najam niti prenamijeniti, osim u iznimnim slučajevima predviđenim Zakonom. U tom razdoblju pravo nazadkupa imaju jedinice lokalne samouprave i APN.
Time se želi spriječiti da stanovi izgrađeni uz javne potpore postanu predmet tržišne preprodaje i privatne zarade.
Važan korak prema priuštivijem stanovanju
Ovaj Zakon ne treba promatrati kao mjeru koja će preko noći riješiti problem dostupnosti stanovanja. No, njegova je vrijednost upravo u tome što prvi put šire i sustavnije povezuje nekoliko važnih tema: cijenu stanovanja, prihode kućanstava, najam, prazne stanove, lokalnu samoupravu, potpore za mlade i dugoročnu zaštitu javno poticanog stambenog fonda.
U tome vidim njegov najveći doprinos. Zakon ne nudi samo jednu mjeru, nego postavlja širi okvir za dugoročniju i raznovrsniju stambenu politiku. Posebno je važno što prepoznaje da se pitanje stanovanja ne može rješavati samo kroz kupnju, nego i kroz stabilniji najam, aktivaciju postojećeg fonda, odgovornost lokalne samouprave i nove modele poput neprofitnih stambenih zadruga.
Upravo zato ovaj Zakon smatram potrebnim iskorakom. Njegovi puni učinci vidjet će se kroz provedbu i vrijeme, ali važno je da postavlja širi i dugoročniji smjer stambene politike prema priuštivijem i stabilnijem stanovanju kao važnom temelju kvalitete života u Hrvatskoj.
Autorica kolumne Kreditno posredovanje #24: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine
