Hrvoje Stojić, glavni ekonomist Hrvatske udruge poslodavaca, dao je intervju za časopis Mineral& Gradnja u kojem je govorio o stanju u hrvatskom građevinskom sektoru, sadašnjim i budućim trendovima, perspektivama i potencijalnim generatorima rasta u razdoblju kada nam europska sredstva više neće biti dostupna u sadašnjem obimu.

  • Koliki je doprinos građevinskog sektora rastu gospodarstva i novostvorenoj vrijednosti?

Prosječan udio građevinskog sektora u BDV-u u zadnje tri godine iznosi 5,7 %, što je gotovo jedan postotni bod ispod prosjeka CEE regije te neznatno iznad prosjeka EU (5,6%). Znakovito je, međutim, povećanje udjela u BDV-u od gotovo 1,5 postotnih bodova od 2012. naovamo, što znači da se udio profita iz graditeljstva u ekonomiji oporavlja.

  • U većini zemalja EU građevinski sektor stagnira ili pada, prvenstveno stanogradnja. Kakva je perspektiva sektora u Hrvatskoj?

Podaci DZS-a pokazuju rast broja građevinskih dozvola u 2023. godini od 16,4 % (11.564) u odnosu na 2019., pri čemu je vrijednost narudžbi čak 43,2 % veća. Hrvatski građevinski sektor je u ovom trenutku u ekspanziji zbog velikog priljeva EU sredstava i projekata, a uz EU projekte zadesio nas je i potres zbog kojeg je povećana potražnja za građevinskom obnovom zgrada, kuća i stanova.

Perspektiva građevinskog sektora je pozitivna, a prema zadnjim dostupnim procjenama, glavna potentna područja prema vrijednosti radova su privatne investicije u hotele (4,5-5 milijardi eura kroz pet godina), prometna infrastruktura (3,5 milijardi eura), obnova od potresa (2,3 milijarde eura), jačanje energetske infrastrukture i energetska obnova zgrada, zaštita okoliša te investicije u industrijsku logistiku. Kroz Nacionalni program oporavka i otpornosti (NPOO), Hrvatska je dobila sredstva na razdoblje od 2021. do 2026. godine te je ključno ta sredstva pametno i potpuno uložiti u projekte energetske obnove i zelene tranzicije.

Ono u čemu je veliki problem, a tiče se Modernizacijskog fonda, je da zbog kašnjenja objave natječaja i birokracije oko njih, imamo skučen vremenski prostor u odnosu na ostale zemlje EU-a koje od samog početka potiču poduzeća na natječaje i otvaraju im put u izgradnji velikih projekata i razvoju sektora. Mi u tom pogledu zaostajemo i potrebno je bez odgode otvarati sve natječaje iz fonda kako građevinski sektor ne bi dodatno zaostajao za EU, što onda otvara velike poslovne prilike za naše graditeljstvo.

  • Koje bi reforme pridonijele bržem rastu građevinskog sektora?

Zakonom o javnoj nabavi potrebno je isplatu plaća ugovorenih Kolektivnim ugovorom za graditeljstvo propisati kao obvezni kriterij dokazivanja sposobnosti ponuditelja, što je trenutno fakultativni kriterij. Također je potrebno donijeti poseban Zakon o javnoj nabavi radova male vrijednosti ispod europskih pragova – 5.382.000 EUR.

Zakonom o obveznim odnosima trebalo bi propisati primjerenu raspodjelu rizika među stranama ugovora o građenju tako da izvođač radova može zahtijevati izmjenu cijene ako se cijena elemenata, na temelju kojih je određena cijena radova, povećala toliko da bi cijena radova trebala biti veća za više od dva postotka kad je ugovoreno da se cijena može mijenjati, odnosno za više od tri postotka kad je ugovorena nepromjenljiva cijena.

Potrebno je izmijeniti i Ovršni zakon kako bi se onemogućila neosnovana naplata po zadužnici kao i  Pravilnik o obliku i sadržaju zadužnica da bi se obrasci zadužnice uskladili s Ovršnim zakonom.

Hrvatska ima velik potencijal za obnovu i razvoj kako stare infrastrukture, tako i cesta, mostova, ali i gradnju novih stambenih zgrada, stanova te primjerice greenfield investicije za gradnju novih hala ili sjedišta poduzeća, ili ulaganja u brownfield infrastrukturu. U tim segmentima vidim veliki potencijal za rast građevinskog sektora

Napokon, potrebno je učinkovito suzbijati nelojalnu konkurenciju subvencioniranih ponuditelja iz trećih zemalja kvalitetnom pripremom tendera te izmjenom zakonodavnog okvira na nacionalnom razini ne na razini EU u cilju odgovornog gospodarenja javnim novcem. Navedeno proizlazi i iz najnovije presude Suda EU u predmetu C-652/22 | Kolin Inşaat Turizm Sanayi ve Ticaret da gospodarski subjekti iz treće zemlje koja s EU nije sklopila međunarodni sporazum u području javne nabave ne mogu se pozivati na jednako postupanje u tom području.

Potrebno je u dokumentacijama o nabavi koje utvrđuju javni naručitelji uključivati primjenu Posebnih uzanci o građenju koje su  osuvremenjene i objavljene 2021. godine,  Radi se o poslovnim običajima koji su ukorijenjeni u hrvatsku građevinsku praksu, te koju poslovna zajednica vrlo dobro poznaje. Smatram da bi tim procesom  postupno smanjivan obim primjene FIDIC ugovornih uvjeta, koji su kompliciraniji, nepregledniji, koncipirani za poslovne operacije koje nisu primjerene ugovorima i investicijama u Hrvatskoj.

  • Stanogradnja je u krizi na razini EU. Paradoks je da stanova istovremeno nedostaje. Kako to objašnjavate? Može li se financijskim instrumentima učiniti stambene kvadrate dostupnijima i uravnotežiti socijalne mogućnosti?

Problem je što jedinice lokalne samouprave, osim nekoliko izuzetaka, ne participiraju u programima gradnje priuštivih stanova, a pogotovo za mlade koji su prema Eurostatovoj statistici ‘najgori’ po odlasku iz roditeljskog doma. U 2023. godini naši mladi odlaze od roditelja u prosjeku s 31,8 godina, što je pet godina više u odnosu na EU, odnosno četiri godine više u odnosu na prosjek CEE regije.

U više članica EU većina stanovništva živi u najmu, što ih čini fleksibilnijim i konkurentnijim na tržištu rada, dok je kod nas obrnuto nauštrb mobilnosti. U domaćem stambenom fondu i dalje imamo jako puno oronulih i starih zgrada koje datiraju iz bivšeg sustava, a koje stoje netaknute i u raspadnom su stanju. Upravo prenamjenom te imovine odnosno zemljišta, dobili bismo dodatni prostor za razvitak stanogradnje u Hrvatskoj, s obzirom na rastuću potražnju za novogradnjom od strane mladih koji, između ostalog, zbog nepriuštivih domaćih nekretnina emigriraju, a to je upravo ono što trebamo spriječiti. Dobra praksa u nekim članicama EU je ulaganje mladih u zatvorene mirovinske fondove koji investiraju u priuštive nekretnine a udjeličari u takvom fondu mogu u nekom trenutku koristiti kapitaliziranu štednju za povoljniju kupnju prve stambene nekretnine.

  • U EU, posebno u Njemačkoj, vlada određeni pesimizam oko gospodarske situacije. Svi očekuju da Europska središnja banka (ESB) smanji kamatne stope. Kako će se to odraziti na građevinski sektor i kakve će efekte imati na Hrvatsku?

Sistemska važnost tržišta nekretnina proizlazi iz njegove snažne povezanosti s ključnim sektorima realne ekonomije. Kao prvo, građevinska djelatnost i s njom povezane investicije, usluge i zaposlenost čine važan dio gospodarstva. Drugo, izloženosti osigurane nekretninama imaju znatan udio u bilanci banaka jer se veliki dio investicija u nekretnine financira bankovnim kreditima. Na kraju, stambene nekretnine čine i glavni dio imovine kućanstava, a stambeni su krediti obično najveći dio njihova duga. Tržište nekretnina podložno je snažnim cikličkim fluktuacijama.

Smanjenje kamatnih stopa ESB-a pospješuje labavljenje uvjeta financiranja u cilju ponovne aktivacije investicija stanovništva i poduzeća. Građevinski sektor jedan je od prvih koji reagira na poboljšanje uvjeta financiranja, a zajmoprimcima s varijabilnim kamatnim stopama se, s obzirom na visoki udio financiranja nekretnina dugom, u slučaju pada kamata instantno poboljša kupovna moć pa raste potražnja za nekretninama. Financijska tržišta trenutno očekuju da ESB smanji referentne kamatne stope za 100 do 150 baznih bodova do polovine sljedeće godine (ESB je u međuvremenu, 17. listopada, smanjio tri ključne kamatne stope za 25 postotnih poena, op. red.).

  • Kakve trendove i cijene možemo očekivati na tržištu nekretnina (stambenih, poslovnih, industrijskih), prodaje i najma, kratkoročno i srednjoročno?

Prosječne cijene po kvadratnom metru u Hrvatskoj u konstantnom su rastu, te su rasle za 40 % u odnosu na 2019. godinu, pa s obzirom na daljnji rast troška rada uz određenu stabilizaciju cijena građevinskog materijala, očekujem daljnji blaži rast cijena nekretnina na manjim volumenima stambenih nekretnina te nešto većem volumenu industrijskih nekretnina. U slučaju novih dodatnih zaoštravanja na geopolitičkom terenu, kao i dodatnom novom valu povećanja potražnje za najmom, naravno da će utjecaj na cijenu biti značajniji.

  • Kakvi nas trendovi u naredne dvije-tri godine čekaju u građevinskom sektoru? Što bi mogli biti generatori rasta hrvatskog građevinskog sektora u budućnosti?

Generator rastu hrvatskog građevinskog sektora trebali bi biti održivi ekološki projekti gradnje priuštivih stambenih prostora. Hrvatska ima velik potencijal za obnovu i razvoj kako stare infrastrukture, tako i cesta, mostova, ali i gradnju novih stambenih zgrada, stanova te primjerice greenfield investicije za gradnju novih hala ili sjedišta poduzeća, ili ulaganja u brownfield infrastrukturu. Upravo u tim segmentima vidim veliki potencijal za rast hrvatskog građevinskog sektora, kazao je Hrvoje Stojić u intervjuu za stručni časopis Mineral&Gradnja

Cijeli intervju objavljen u časopisu Mineral&Gradnja br. 158 (05/2024). Razgovarao: TihomirDokonal. Sva prava pridržana @Mineral&Gradnja

VEZANI ČLANCIVIŠE OD AUTORA