Tržište nekretnina u 2026. godini neće obilježiti jednostavan scenarij rasta ili pada, nego međudjelovanje više faktora: uvjeta financiranja, pune primjene novog poreznog okvira, promjena na tržištu najma, ograničene ponude, demografskih kretanja i utjecaja turizma. Poručeno je to s jubilarnog 40. Foruma poslovanja nekretninama, koji je u zagrebačkom hotelu Westin okupio više od 700 predstavnika struke iz cijele Hrvatske.
U fokusu Foruma bile su teme koje izravno utječu na posredničku struku: od poreznog i zakonodavnog okvira do prostornog planiranja i tržišnih uvjeta. Priopćeno je to iz Hrvatske gospodarske komore (HGK) koje je uz Udruženje poslovanja nekretninama HGK organizator događanja.
Sudionici su istaknuli važnost razvoja posredničke struke: od osnivanja Udruženja poslovanja nekretninama HGK i prvog Foruma 1996. godine, preko donošenja Zakona o posredovanju u prometu nekretninama, do izazova s kojima se sektor danas suočava.
Cijene rastu, transakcija manje
“Hrvatska gospodarska komora važan je partner nadležnim ministarstvima u reguliranju tržišta posredovanja nekretninama. Aktivno sudjeluje u definiranju propisa koji uređuju ovaj sektor. Naš je prioritet kontinuirano stručno usavršavanje agenata i jačanje profesionalnih standarda posrednika. Cilj nam je uključiti što više posrednika u rad Udruženja, podizati kvalitetu i profesionalnost usluga te time izravno doprinositi razvoju i transparentnosti tržišta nekretnina i sigurnost potrošača”, istaknula je Maja Bogović, direktorica Sektora za trgovinu HGK.
Aktualni pokazatelji potvrđuju da se hrvatsko tržište nekretnina nalazi u novoj fazi: cijene ostaju visoke, dok se broj transakcija smanjuje.
U prvoj polovici 2025. Porezna uprava evidentirala je 57.095 kupoprodaja nekretnina, što je oko 15 posto manje nego u istom razdoblju lani. Pri tome je pad vidljiv kod svih glavnih segmenata tržišta.
Istodobno, prosječna cijena četvornog metra prodanog novog stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2025. iznosila je 2.754 €/m2. To predstavlja rast od 15,9 % na godišnjoj razini.
U Zagrebu je prosječna cijena novogradnje bila 2.958 €/m2. U ostalim gradovima i naseljima 2.511 €/m2.
Priuštivost ostaje najveći izazov
Ovi trendovi potvrđuju da tržište ne slabi zbog manjka interesa, nego zbog kombinacije ograničene ponude, glavnog problema u Zagrebu i na obali, visokih cijena i promijenjenih uvjeta financiranja. Zbog toga priuštivost stanovanja ostaje jedno od najvažnijih društveno-ekonomskih pitanja.
“Nalazimo se u izuzetno izazovnom razdoblju za tržište nekretnina, u kojem je priuštivost stanovanja postala jedan od najvećih problema u našem društvu. To nije samo problem u Hrvatskoj, nego i globalni trend. Upravo zato uloga, iskustvo i znanje posredničke struke moraju biti integrirani u razvoj tržišta nekretnina, uz jasnu svijest o odgovornosti koju nosimo. U vremenu brzih promjena, posebno zbog sve slabije priuštivosti stanovanja, stručni savjeti i profesionalno ponašanje posrednika mogu znatno doprinijeti kvalitetnijem i održivijem razvoju tržišta za sve njegove dionike”, istaknuo je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK.
Prema aktualnim podacima, oko 90 posto stranih državljana koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj odlučuje se za jednu od pet obalnih županija. U tim županijama stranci čine oko 35 % svih transakcija.
Kako je riječ o kupcima veće platežne moći, investitori sve češće usmjeravaju gradnju upravo prema toj ciljnoj skupini, što utječe na rast cijena novogradnje i smanjuje dostupnost stanova domaćem stanovništvu.
Očekivanja za 2026.: Porezne promjene, programi najma i prilike za rabljene nekretnine
Očekuje se da će i sljedeće godine turizam nastaviti pridonositi manjku ponude i rastu nepriuštivosti. Glavni makroekonomski faktori ostat će stabilni, bez značajnijih promjena kamatnih stopa.
Priželjkuje se da će 2026. donijeti korekcije cijena rabljenih nekretnina. Trenutačno nerealna očekivanja prodavatelja koče prodaju rabljenih nekretnina, koje čine glavninu ukupnog nekretninskog fonda.
“Kao Udruženje želimo poručiti vlasnicima rabljenih stanova da je sada povoljan trenutak za korekciju cijena. Tako bi se dio potražnje preusmjerio s novogradnje na rabljene nekretnine, koje su zapravo krvotok tržišta. Uz to, nužno je razvijati modele koji će potaknuti ulaganja u fond starijih i trenutačno nedovoljno korištenih nekretnina. Upravo takve investicije mogu biti snažan mehanizam povećanja priuštivosti”, naglasila je Jasminka Biliškov, potpredsjednica Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK.
“Današnji kupci traže sigurnost i jasne smjernice, a prodavatelji žele žele provjerene informacije i pouzdanu podršku. Posredovanje nije samo povezivanje dviju strana, već aktivno vođenje kroz cijeli proces: od postavljanja realnih očekivanja do donošenja kvalitetnih odluka”, istaknula je za točkanai.hr Martina Mataić Škugor, predsjednica Grupacije kreditnih posrednika u HGK, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine i naša kolumnistica. Naglasila je i da su upravo posrednici ti koji svojim znanjem, iskustvom i profesionalnim pristupom “grade most” između želja klijenata i stvarnih mogućnosti tržišta.
Glavni čimbenici koji će oblikovati tržište nekretnina u 2026. bit će porezne promjene i novi fiskalni okvir.
Porez na nekretnine, uveden 1. siječnja 2025., u 2026. će pokazati svoj puni učinak na investicijsku potražnju te na odluke vlasnika o zadržavanju ili stavljanju nekretnina u funkciju.
Sljedeće godine vidjet će se i konkretan utjecaj Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, a testirat će i Program priuštivog najma. Bit će ključno pratiti koliko će nekretnina biti dostupno u tom segmentu i kako će utjecati na tržište nekretnina.
