Ovih je dana objavljeno Izvješće o tržištu nekretnina za 2025. godinu za područje grada Zagreba. Grad na to obavezuje Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina kojim su ga upravna tijela županija i velikih gradova obvezna izraditi svake godine te objaviti na svojim internetskim stranicama.
Mada su već slični podaci objavljeni kroz neke publikacije, no korištenjem drugačijih metoda, i ovo je izvješće zanimljivo jer potvrđuje trendove. Uostalom, Zagreb je zbog svog udjela u ukupnom tržištu uvijek posebno zanimljiv.
Prema zagrebačkom izvješću u 2025. godini zabilježeno je ukupno 51.636 nekretninskih ugovora, pri čemu dominira najam s 28.873 ugovora, zatim kupoprodaja s 14.069 ugovora, zakup sa 7.210 ugovora te prava građenja i služnosti s ukupno 1.484 ugovora.
Broj kupoprodaja u odnosu na 2024. pao je za 7 %. To je trend koji traje od 2021. kada je u gradu zabilježen najviši broj transakcija – 19.112. U odnosu pak na 2020. godinu, broj kupoprodaja u 2025. manji je za 1.686 ugovora, odnosno za 10,7 %.
Stanovi i dalje glavni segment tržišta
Najveći dio kupoprodajnog volumena odnosi se na stanove i apartmane. U 2025. godini zabilježeno je 8.550 kupoprodaja stanova, ukupne vrijednosti oko 1,65 milijardi eura.
Prosječna kupoprodajna cijena stanova iznosila je 2.852,99 EUR/m2 što je povećanje od 4 % u odnosu na 2024.
Rast cijene kvadrata je neprestan od 2016. godine. Primjerice od 2020. kada je prosječna cijena kvadrata stana u Zagrebu iznosila 1.543,78 EUR/m2 danas je ona viša za oko 85%.
Pri tome treba imati na umu da se kao metodologija izračuna prosječne cijene kvadrata u ovom izvješću koristi omjer ukupne vrijednosti transakcija u eurima i ukupne površine
nekretnina u m2. Time se daje značajno veća “težina” nekretninama s velikim površinama, a one često imaju nižu cijenu kvadrata.
Kod stanova se jasno vidi da manji stanovi postižu višu cijenu po kvadratnom metru. Stanovi od 15 do 24 m2 imaju prosječnu cijenu 3.341,46 EUR/m2, dok stanovi veći od 120 m2 imaju prosjek 2.392,78 EUR/m2. Takva struktura ukazuje na snažnu potražnju za manjim stanovima, koji su kupcima često dostupniji po ukupnoj cijeni, ali po kvadratu skuplji od većih stanova.
Najam bilježi snažan rast
U 2025. evidentirano je 28.873 ugovora o najmu, što čini najveći dio ukupnog prometa. Izvješće navodi da je broj ugovora o najmu porastao za više od 40 %, što se povezuje s uvođenjem poreza na nekretnine. Prosječna mjesečna najamnina stanova iznosila je 12,82 EUR/m2, uz rast od 13,52 % u odnosu na 2024.
Inače, prosječna mjesečna najamnina stanova u Gradu Zagrebu od 2020. (7,21 EUR/m2) do 2025., porasla je približno 78 % gotovo u potpunosti prateći rast kupoprodajne cijene kvadrata stana.
Pri tumačenju podataka o najmu treba imati na umu da velik dio ugovora još nije detaljno obrađen po lokaciji i vrsti nekretnine. Zbog toga prosječna najamnina od 12,82 EUR/m2 prikazuje obrađeni dio tržišta stanova, dok ukupan broj ugovora pokazuje širi trend rasta i formalizacije najma.
Građevinsko zemljište ne može se gledati kroz jedan prosjek
Prosječna cijena građevinskog zemljišta u 2025. iznosi 123,94 EUR/m2. Ona je 4 % niža nego 2024. No, izvješće naglašava da je taj prosjek vrlo ograničene vrijednosti kao podatak budući da uključuje različite vrste zemljišta, od ruralnih dijelova do atraktivne gradske lokacije.
Kod građevinskog zemljišta posebno je važno promatrati namjenu, mogućnost gradnje, mikrolokaciju i površinu. Rasponi cijena za zemljišta namijenjena višoj gradnji u središnjem dijelu grada višestruko su veći od općeg prosjeka.
U svakom slučaju i ovo izvješće potvrđuje već prepoznate trendove u 2025. Broj kupoprodaja se smanjuje, osobito u odnosu na razdoblje nakon 2020. godine. Cijene stanova i dalje rastu, iako se dinamika rasta u 2025. smiruje u odnosu na snažan rast iz prethodnih godina. Najam dobiva sve veću važnost, dijelom zbog veće formalizacije ugovora i promjena u poreznom okruženju.
Martina Mataić Škugor je direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine i autorica naše kolumne Kreditno posredovanje
