Ulaganje u nekretnine nikad nije bilo dinamičnije – uz inflaciju, rastuće troškove i sve zahtjevnije tržišne uvjete, investitori se suočavaju s brojnim izazovima. Koja europska tržišta donose najbolje prinose? Gdje je povrat ulaganja najbrži, a porezno opterećenje najmanje? I što čini određene zemlje ili regije posebno privlačnima za ulaganja?
Uz pomoć najnovijih podataka i analize Euronewsa, istražila sam ključne faktore koji utječu na isplativost ulaganja: godišnji bruto prinos od najma nekretnina, stopu poreza na prihod od najma te trend kretanja cijena najma u proteklom razdoblju.
U nastavku slijedi detaljna analiza ovih mjerila te pregled najpovoljnijih europskih država za ulaganje, kao i onih koje trenutačno nude manje povoljne uvjete za investitore.
Godišnji bruto prinos od najma nekretnine
Što je viši prinos od najma na određenom tržištu, to je povrat investicije u tu nekretninu brži.
Prema izvješću Euronewsa za 2024., najveće prinose od najma bilježe Latvija (8,06%) i Irska (7,85%), dok najniže prinose ostvaruju Španjolska (6,17%) i Ujedinjeno Kraljevstvo (6,21%).
Visoki prinosi u Latviji i Irskoj ukazuju na stabilnu potražnju za najmom, dok niži prinosi mogu sugerirati zasićenost tržišta ili ograničene mogućnosti rasta.
Prosječna stopa poreza na prihod od najma nekretnina
Stopa poreza na prihod od najma pokazuje koliki dio vašeg prihoda od iznajmljivanja nekretnine morate izdvojiti za porez, u skladu sa zakonskim regulativama određene zemlje. Ovaj pokazatelj izravno utječe na neto prinos i ukupnu isplativost ulaganja.
Prema izvješću Euronewsa, Belgija se ističe najvišim poreznim stopama na prihod od najma, dok su Rumunjska i Estonija među zemljama s najnižim poreznim opterećenjima.
Rast cijena najma u europskim zemljama
Rast cijena najma predstavlja važan pokazatelj potencijala rasta prihoda od ulaganja u nekretnine te pruža sigurnost za dugoročnu isplativost ulaganja.
Prema podacima o rastu cijena najma od 2015. godine, Mađarska i Litva bilježe najveći rast, što ih čini posebno atraktivnim za investitore. S druge strane, zemlje poput Grčke i Francuske ostvarile su znatno sporiji rast cijena najma, u rasponu od 12% do 15%.
Broj godina za povrat ulaganja
Što je kraće vrijeme potrebno za povrat ulaganja, to je investicija profitabilnija. Nekretnina se obično smatra atraktivnom ako se povrat ulaganja ostvaruje unutar 10 do 15 godina. Povrat dulji od 20 godina može ukazivati na veći rizik ili manje isplativo ulaganje.
U Latviji se početna investicija može povratiti već za otprilike 12 godina, u Irskoj za 13 godina, dok je u Španjolskoj taj period najduži i iznosi 17 godina.
Sveukupno, ulaganje u nekretnine u Europi i u 2025. nudi značajan potencijal, ali zahtijeva strateški pristup i temeljitu analizu specifičnosti svakog tržišta. Odabir prave destinacije ovisi o ciljevima i preferencijama svakog investitora.
Latvija, Irska i Mađarska vode kao najisplativija tržišta, dok Belgija i Francuska zahtijevaju oprez zbog visokih troškova i sporijeg rasta cijene najma. Ključ je u pažljivom balansiranju potencijalnih rizika i očekivanih povrata, uz uzimanje u obzir zakonodavnih i ekonomskih uvjeta svake zemlje.
EUROPA POD LUPOM | |
Latvija | Ima najviši prinos od najma u Europi, koji iznosi 8,06%. Uz stabilne prinose, početna investicija može se povratiti za otprilike 12 godina. |
Mađarska | Bilježi rast cijena najma od čak 180% od 2015. godine. što je rezultat snažne ekonomske aktivnosti u Budimpešti i sve većeg broja digitalnih nomada. Također Mađarska ima povoljan porezni okvir za najam. |
Irska | Ima povoljno razdoblje povrata ulaganja (13 godina), visoke prinose od najma (7,85%), no ima visoke ulazne troškove te se suočava s nedostatkom nekretnina u ponudi. |
Belgija | S jednim od najviših transakcijskih troškova u Europi, porez na prihod od najma može doseći i do 50%. Prosječni prinos iznosi oko 4,2%, s mogućnošću viših prinosa u Bruxellesu. |
Francuska | Smatra se manje povoljnom za ulaganje zbog visokih poreza i troškova povezanih s kupnjom i najmom. Prosječna stopa poreza na prihod od najma iznosi 18,28%, dok je godišnji bruto prinos od najma oko 4,5%. |
Izvor: Euronews |
Autorica kolumne Kreditno posredovanje #8: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine