Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj nastavljaju rasti po dvoznamenkastim stopama. Prosječna cijena prodanog novog stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2026. dosegnula je 3.012 eura po kvadratnom metru, što je 8,9 posto više nego godinu ranije. U Zagrebu je prosječna cijena iznosila 3.554 eura, gotovo 20 posto više nego u istom razdoblju prošle godine.
Dok su novi stambeni objekti u drugom tromjesečju na godišnjoj razini poskupjeli 9,2 posto, starogradnja je poskupjela čak 14,1 posto. Podaci su to iz nove analize Nekretninski puls, kvartalne publikacija koju izdaju Arhivanalitika – Ekonomski Lab i Zagrebačka banka. Autori analize su ekonomski analitičari Velimir Šonje i Ivica Brkljača, u suradnji s Hrvojem Dolencem, direktorom makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci.
Autori navode da je razlog taj što investitori u novogradnju zbog troška financiranja ne mogu odgađati prodaju dok vlasnici postojećih stanova nisu pod tim pritiskom pa nisu skloni spuštati svoje psihološki rezervirane cijene. Prema tome, snažno ograničena ponuda u uvjetima rasta potražnje može objasniti samo naizgled nelogičnu pojavu ubrzanja rasta cijena i pada broja transakcija u isto vrijeme, navode.
Najveći rast cijena nije ni u Zagrebu ni na Jadranu
Zanimljivo je da najveći rast cijena posljednjih godina nije zabilježen u Zagrebu ni na Jadranu. Od 2023. cijene najbrže rastu u regiji “ostalo”, po prosječnoj godišnjoj stopi od 16,1 posto. U Zagrebu je ta stopa iznosila 12 posto, a na Jadranu 11,3 posto.
Visok rast cijena stambenih nekretnina nije samo hrvatska specifičnost. Usporedba s drugim državama članicama EU-a pokazuje da su u posljednje tri godine, od drugog tromjesečja 2023. do drugog tromjesečja 2026., cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle gotovo 40 posto. To Hrvatsku smješta na četvrto mjesto u EU. Veći rast imale su Bugarska s 53,5 posto, Portugal s 47,2 posto i Mađarska s 43,5 posto. Hrvatski rast bio je gotovo tri puta veći od prosjeka EU-a koji je iznosio 13,8 posto.
Rast cijena postupno smanjuje financijsku priuštivost kupnje stana na kredit. Prema Indeksu priuštivosti nekretnina (IPN), ona je u drugom tromjesečju 2026. bila 4,8 posto niža nego godinu ranije. Ipak, indeks je i dalje 43 posto iznad prosjeka iz 2008. godine, kada je prethodni nekretninski ciklus bio na vrhuncu.
Priuštivost se najviše pogoršala u Zagrebu
Kod novogradnje priuštivost je čak 83 posto veća nego tada. Regionalni indeksi pokazuju da se u proteklih godinu dana priuštivost najviše pogoršala u Zagrebu, gdje je pala za 7,3 posto, i ostatku Hrvatske, gdje taj pad iznosi 7,2 posto.
Prema procjeni Europske središnje banke (ECB), stambene nekretnine u Hrvatskoj početkom 2026. bile su precijenjene za 9,25 posto, manje od prosjeka europodručja, koji iznosi 12,25 posto. No, kako upozoravaju autori, procijenjena precijenjenost nije najava promjene cijena.
U Hrvatskoj je tijekom 2025. završeno 18.338 stanova, najviše od 2008. godine. Za 2026. procjenjuje se završetak približno 19.500 stanova, što je i dalje gotovo četvrtinu manje nego na vrhuncu prethodnog građevinskog ciklusa.
Građevinarstvo već dosegnulo povijesno visoke razine
Istodobno, građevinarstvo u cjelini već je dosegnulo povijesno visoke razine. Njegov udio u bruto dodanoj vrijednosti hrvatskoga gospodarstva iznosi 8 posto, čime je premašen vrhunac iz 2008.
No, nekoliko pokazatelja upućuje na moguće usporavanje. U prvih sedam mjeseci 2026. izdane su dozvole za 12,9 posto manje stanova nego godinu ranije, iako autori upozoravaju da je dio pada posljedica regulatornih promjena.
Širi trendovi u građevinarstvu ipak ukazuju na vrhunac ciklusa. Pojavljuju se prvi znakovi usporavanja u fazama koje prethode gradnji: korisna površina u novim dozvolama pada (uz napomenu da je dio pada regulatorne prirode), realne nove narudžbe prvi su put od 2021. manje nego godinu ranije, a osjetno usporava očekivano zapošljavanje u građevinarstvu.
Ipak, usporavanje novih projekata ne znači nužno i pad cijena nekretnina. Ako se ponuda bude smanjivala dok potražnja ostaje snažna, neravnoteža na tržištu mogla bi se dodatno produljiti.
Unatoč visokim cijenama, namjere hrvatskih kućanstava za kupnju ili gradnju stana najizraženije su od 2005. godine, otkako se prate ti podaci. Potražnju zasad nose rekordna zaposlenost, realni rast plaća od 48 posto u desetak godina i velika likvidna štednja. Ona iznosi 34,2 milijarde eura na a vista računima.
Kamatne stope na stambene kredite i dalje niže od prosjeka europodručja
Istodobno, kamatne stope na stambene kredite i dalje su niže od prosjeka europodručja. U kolovozu su u Hrvatskoj iznosile 2,93 posto, a u europodručju 3,43 posto. Njihov najavljeni rast neće predstavljati prekretnicu za tržište u bliskoj budućnosti.
Iako nominalni iznos stambenih kredita raste, njihovo realno stanje, korigirano za rast cijena nekretnina, oko 7 posto je niže nego 2018. Autori zato zaključuju da kreditna ekspanzija nije bila glavni pokretač poskupljenja stanova.
Analiza dovodi u pitanje i često prisutnu pretpostavku da su strani kupci presudni za rast cijena. Iako je njihova potražnja pridonijela poskupljenjima, osobito na obali, upravo Jadran u protekle tri godine bilježi sporiji rast cijena od ostatka Hrvatske.
Analitičari izdvajaju nekoliko važnih razlika u odnosu na prethodnu krizu prije sedamnaest godina. Prije svega, tržište danas nije zasićeno novim stanovima, nego se suočava s njihovim nedostatkom. Druga je razlika način financiranja. U prethodnom ciklusu gradnja i potražnja snažno su ovisile o kreditima. Danas se izgradnja u većoj mjeri financira vlastitim kapitalom i europskim sredstvima. Financijski sustav također je stabilniji. Udio nenaplativih stambenih kredita iznosi 1,40 posto, najniže u povijesti, a ulaskom u europodručje uklonjen je valutni rizik koji je nakon 2008. dodatno opteretio dio kućanstava. Uz to, država ima širu lepezu stabilizacijskih instrumenata.
Kako osigurati dovoljno novih stanova
Ako se nova ponuda uspori dok potražnja ostaje snažna, raskorak između ponude i potražnje mogao bi potrajati, ističu autori i dodaju da zato ne očekuju nagli preokret ni pad cijena nego postupno usporavanje građevinske aktivnosti i usporavanje rasta cijena, uz trajan pritisak na cijene i priuštivost.
Jedan od važnijih zaključaka analize odnosi se na državne stambene politike. Autori podsjećaju na istraživanje Hrvatske narodne banke (HNB) koje je pokazalo da je raniji program subvencioniranja stambenih kredita pridonio rastu cijena nekretnina. Dio koristi od subvencija tako se kroz više prodajne cijene prelio prodavateljima. Zato smatraju da bi buduće mjere trebalo prvenstveno usmjeriti na povećanje ponude, a ne dodatno poticanje potražnje.
To podrazumijeva učinkovitije prostorno planiranje, brže izdavanje dozvola, razvoj komunalne infrastrukture i rješavanje nedostatka radne snage. Mjere koje izravno ciljaju cijene ili subvencioniraju potražnju samo bi se, kao i do sada, prelile u više cijene.
Usporavanje gospodarskog rasta i mogući rast kamatnih stopa mogli bi od 2027. postupno smanjiti pritisak potražnje. No, dok god izgradnja novih stanova ne uspijeva pratiti potrebe tržišta, nema ni snažnijih preduvjeta za pad cijena.
Zbog toga ključno pitanje za naše tržište više nije koliko će stanovi poskupjeti iduće godine, nego kako osigurati dovoljno novih stanova da bi stanovanje (ponovno) postalo dostupnije građanima.
