Potpredsjednik Vlade i ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić predstavio je u petak detalje novog Zakona o najmu stanova.
Zakonom se uvodi obveza solemnizacije ugovora kod javnog bilježnika čime će se dvostruko brže rješavati mogući sporovi. Ministar je predstavio i sedam podzakonskih propisa iz područja stanovanja i graditeljstva koji se donose temeljem novog Zakona o priuštivom stanovanju i novog Zakona o gradnji. Oni će se uputiti u postupak javnog savjetovanja, priopćeno je iz Vlade.
Novim Zakonom o najmu stanova svaki novi ugovor o najmu trebat će biti sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran kod javnog bilježnika. To omogućuje ovrhe bez prethodnog dugotrajnog parničnog postupka radi iseljenja ili naplate.
Obveze najmodavca i najmoprimca, kod useljena polog
Najmodavac mora predati stan u stanju pogodnom za ugovorenu uporabu. Uz to, mora održavati stan funkcionalnim, odgovarati za stvarne i pravne nedostatke te omogućiti izvođenje potrebnih popravaka.
Najmoprimac mora redovito plaćati najamninu i ugovorene režijske troškove. Stan je dužan koristiti pažljivo i u skladu s ugovorom, snositi troškove sitnih popravaka i redovne uporabe te prijaviti uočene nedostatke.
Pri predaji, ugovorne strane dužne su sastaviti zapisnik o primopredaji stana. On, uz opis stanja stana, mora sadržavati stanje svih brojila te fotografije svake prostorije. Ako ugovorom nije drukčije određeno, najmodavac može pregledati stan dva puta godišnje uz prethodnu najavu. Najmoprimac će pri useljenju plaćati polog u visini jedne mjesečne najamnine.
Otkaz ugovora
Najmoprimac ima pravo otkazati ugovor o najmu bez obveze navođenja razloga. Zakonski otkazni rok iznosi 60 dana.
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu zbog povrede ugovornih ili zakonskih obveza najmoprimca, primjerice neplaćanja najma ili režija, veće štete u stanu, kršenje kućnog reda i sl. Prije otkaza dužan je najmoprimcu uputiti pisanu opomenu i ostaviti primjeren rok za otklanjanje povrede ugovora. Rok iznosi 15 dana. Ako najmoprimac ne otkloni povredu, rok za iseljenje ne može biti kraći od daljnjih 30 dana.
Ugovor se može otkazati i bez krivnje najmoprimca. Minimalni rokovi za iseljenje u tom slučaju iznosi 6 mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od 5 godina. Ako u stanu živi dijete, rok za iseljenje produljuje se za dodatnih 6 mjeseci. Može se ugovoriti i kraći rok za iseljenje, ali on ne može biti kraći od 3 mjeseca, istaknuo je ministar.
Agencija za osiguranje radničkih tražbina
Tijekom trajanja ugovora, najamnina bi se mogla povećati najviše jednom u godinu dana. Najmoprimca o tome treba obavijestiti barem 30 dana ranije. Cijena najma može rasti najviše za postotak rasta cijena stambenih objekata u prethodnoj godini prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS). Odredba ugovora kojom bi se omogućilo češće ili veće povećanje bila bi ništetna.
Osnovica bi iznosila najmanje 7,725 eura po kvadratnom metru. Godišnje bi se usklađivala sa stopom inflacije koju objavljuje DZS. Ukupno najamnina i režije ne mogu prelaziti 30 posto prihoda najmoprimca. “Za područje Grada Zagreba i za obalne općine i gradove ona se povećava za 1.2, pa onda je maksimalna najamnina 9,375 eura po kvadratnom metru”, rekao je ministar.
Jedna od najvećih novosti, koja se i prvi put pojavljuje u Hrvatskoj, je uloga Agencije za osiguranje radničkih tražbina. Ona će skrbiti i brinuti da se najmodavcu, ako najmoprimac ne izvršava svoje ugovorne obveze, isplaćuju njegova potraživanja, ali uz određene uvjete.
“Ugovor mora biti solemniziran i dostavljen Agenciji. U tom slučaju se plaća godišnja članarina Agenciji koja može biti maksimalno dva posto godišnjeg iznosa najamnine. Uz to se Agenciji prilikom solemnizacije ugovora daje bianco zadužnica najmoprimca u iznosu od do 10.000 eura”, naveo je ministar Bačić neke od uvjeta.
Zaštićeni najmoprimci u javnim stanovima
Prijedlog Zakona o najmu stanova prvi put uređuje opći zakonski okvir za socijalni i priuštivi najam stanova. U pravilu se takvi stanovi dodjeljuju putem javnog natječaja, na temelju unaprijed objavljenih kriterija, liste prvenstva i odluke nadležnog javnog tijela. Time se dosadašnjoj praksi gradova, općina i drugih javnih tijela daje jasna zakonska osnova.
Još ima otprilike 4.000 zaštićenih najmoprimaca koji su živjeli u stanovima u “društvenom vlasništvu”. Republika Hrvatska preuzima obvezu posredovanja u prodaji tih stanova ako ih najmoprimci žele otkupiti. Najamnina ne smije biti niža od dvostrukog iznosa minimalne zajedničke pričuve i ne smije biti viša od najamnine izračunate za državne stanove te se ograničava prema prihodima i imovini kućanstva (do 30 posto prihoda).
