Na tržištu nekretnina u prvoj polovici 2025. godine ostvareno je 57.095 kupoprodaja za koje je Porezna uprava provela postupak utvrđivanja porezne osnovice. U odnosu na isto razdoblje lani, to predstavlja pad od 10.320 transakcija, odnosno 15 %. Pokazuju to podaci iz Operetinog biltena #4, koji redovno analizira hrvatsko nekretninsko tržište. Autorice su Martina Mataić Škugor, koja je ujedno i kolumnistica portala točkanai.hr, i Jelena Kravoščanec Todorović.
U tom razdoblju stambeni objekti (kuće) bilježe pad broja transakcija od 26 %. Stanovi i apartmani ostvarili su ukupno 11.322 transakcija, što je pad od 15 % u odnosu na isto razdoblje 2024. Građevinsko zemljište zabilježilo je pad od 17 %. Ukupni pad transakcija u kategoriji garaža, parkirnih mjesta i garažno-parkirnih prostora iznosi 12 %.
Kredit vs. vlastita sredstva
U odnosu na 2024., kada je u kupoprodajama prevladavalo plaćanje vlastitim sredstvima, za kupnju stanova u Zagrebu, najavljene postrožene mjere HNB-a imale su snažan utjecaj na način financiranja. One su stupile na snagu 1. srpnja.
Akcijski uvjeti banaka potaknuli su klijente na bržu odluku o kupnji nekretnine kako bi iskoristili niže kamatne stope i blaže kriterije za utvrđivanje kreditne sposobnosti. Tako da je u promatranom razdoblju 56 % nekretnina kupljeno kreditom, a 44 % vlastitim sredstvima.
Najveći razlog kupnje i dalje investicija
Kupnje s investicijskom namjerom i dalje predvode tržište, s udjelom od 22 %. To potvrđuje da građani nekretnine i dalje percipiraju kao siguran oblik ulaganja, osobito u uvjetima inflacije i nesigurnosti drugih oblika štednje.
Povoljniji uvjeti kreditiranja, koji su bili dostupni prije stupanja na snagu strožih mjera HNB-a, potaknuli su interes za kupnju nekretnina. I to ne samo u investicijske svrhe, već i među građanima koji kupuju svoju prvu nekretninu (19 %). Ostali razlozi kupnje su: stan u Zagrebu 16 %, kupnja iz manjeg u veće 9 %, drugi dom i izgradnja obiteljske kuće (po 7 %).
Najviše kupaca od 30 do 40 godina
Povoljniji uvjeti kreditiranja i mjera povrata poreza za kupnju prve nekretnine za mlade do 45 godina značajno su utjecali na povećanje aktivnosti kupaca u dobi od 30 do 40 godina, čiji je udio porastao za 9 p.p. u odnosu na isto razdoblje lani i iznosi 39 %. Kupci od 40 do 50 godina čine 24 %, onih starijih od 50 godina je 23 %, a mlađih od 30 godina je 15 %.
Tržište pokazuje znakove usporavanja, no ne zbog smanjenog interesa, već zbog sve izraženijih dilema kupaca i nedostatka adekvatne ponude.
Zagreb ostaje broj 1
Zagreb ostaje najaktivnije tržište, no s padom broja transakcija od 20 %. Istovremeno, prosječna cijena stana u starogradnji porasla je za 16 %, dosegnuvši 3.166 eura po kvadratnom metru. Razlika između traženih i realiziranih cijena smanjila se na 4 %.
Najtraženiji kvart u glavnom gradu i dalje je Trešnjevka sjever (18 %). Trešnjevka jug (12 %) također bilježi visoku potražnju i prodaju, potvrđujući svoju atraktivnost na tržištu. Novi Zagreb – istok i Centar imaju jednak udio u prodaji – 10 % – te i dalje ostaju među najpoželjnijim kvartovima za kupnju nekretnina.
Varaždinska županija jedina s dvoznamenkastim rastom
Posebno se izdvaja Varaždinska županija, koja je jedina regija s dvoznamenkastim rastom. Tamo je broj transakcija porastao za 28 % u odnosu na isto razdoblje prošle godine.
“Kao što smo u prethodnim Biltenima isticali, nastavlja se trend preusmjeravanja interesa prema lokacijama izvan glavnih urbanih središta, gdje je moguće kupiti veće stambene površine i stvoriti kvalitetnije uvjete za život. Varaždin se pritom izdvaja kao sveučilišni centar s odličnom prometnom povezanošću s većim gradovima u zemlji i inozemstvu”, ističu autorice Martina Mataić Škugor i Jelena Kravoščanec Todorović.
Na tržištu su i dalje prisutni strani kupci, među kojima prednjače državljani Slovenije, Njemačke i Austrije, a sve veći broj domaćih kupaca odlučuje se za kupnju putem kredita, potaknut promjenama uvjeta kreditiranja koje je HNB uveo od 1. srpnja.
“Tržište nekretnina sve manje ovisi isključivo o cijeni kvadrata, a sve više o kombinaciji dostupnosti financiranja, ponude i regulative. Kupci donose promišljenije odluke, a tržište traži novu ravnotežu”, zaključuju autorice.
