Hrvatska narodna banka (HNB) prošli je tjedan najavila pooštravanje kriterija za izračunavanje kreditne sposobnosti građana prilikom podizanja kredita. Ističu kako su ove mjere preventivnog karaktera te imaju za cilj očuvanje stabilnosti financijskog sustava, ali i smanjenje inflatornih pritisaka kroz smanjenje potražnje.
Što to konkretno znači? Prema novim kriterijima, koji bi se trebali primjenjivati od 1. travnja, kod stambenih kredita omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka (DSTI omjer) ograničen je na maksimalno 45%. Također, iznos stambenog kredita ne smije premašiti 90% procijenjene vrijednosti nekretnine (LTV omjer), dok rok otplate kredita ne može biti dulji od 30 godina.
Pri tome banke, u izračunu ukupnog duga uzimaju u obzir sve kredite koji su u otplati, uključujući korištenje prekoračenja po tekućem računu te kredite po kreditnim karticama. Međutim, mjesečna potrošnja putem kartica s odgodom plaćanja (tzv. charge kartice) ne uzima se u obzir. Kada se svi ti iznosi zbroje i podijele s vašim dohotkom, dobiva se omjer ukupnog duga i dohotka.
HNB je predvidio i da banke mogu svako tromjesečje odobriti do 20% stambenih kredita mimo navedenih ograničenja, a na temelju svoje procjene. To bi se prvenstveno trebalo primjenjivati na kredite kojima građani rješavaju svoje stambene potrebe kao što je kupnja prve nekretnine.
Koliki kredit može podići bračni par prema primjeru HNB-a?
HNB je predstavio okvirni primjer (neobvezujući) prema kojem bračni par s ukupnim mjesečnim primanjima od 2.500 eura može imati maksimalni mjesečni anuitet kredita od 1.125 eura, što je 45% njihovog dohotka (DSTI omjer).
Kamatna stopa u primjeru je samo ilustrativna, stvarne kamatne stope mogu varirati ovisno o uvjetima na tržištu i politici pojedine banke.
S obzirom na uvjete:
1. Ograničenje prema DSTI omjeru – uz rok otplate od 25 godina i kamatnu stopu od 4%, maksimalan iznos kredita iznosi 213.135 eura.
2. Ograničenje prema LTV omjeru – vrijednost kredita ne smije prelaziti 90% vrijednosti nekretnine. Ako je nekretnina procijenjena na 240.000 eura, maksimalan kredit iznosi 216.000 eura.
U ovom primjeru bračni par može podići 213.135 eura, jer je taj iznos niži od limita prema LTV omjeru. Preostalu razliku do ukupne cijene nekretnine, od 26.865 eura (240.000 – 213.135), morali bi osigurati iz vlastitih sredstava.
Kupovina stana ili kuće za većinu građana predstavlja najveću životnu investiciju, stoga je iznimno važno dobro se informirati i pripremiti. Promišljena odluka o kupnji nekretnine putem kredita temelji se na razumijevanju svih koraka u procesu. Zbog toga uvijek preporučujem korištenje usluga kreditnih posrednika koji su educirani i iskusni u području stambenog kreditiranja.
Kreditni posrednici će vam, između ostalog, pružiti informativni izračun vaše kreditne sposobnosti, maksimalnog iznosa kredita i visine mjesečnog obroka. Dodatna prednost je što je usluga kreditnog posredovanja potpuno besplatna.
Kada razumijete uvjete i proces, lakše ćete pregovarati i odabrati opciju koja je za vas najpovoljnija i financijski održiva.
Autorica kolumne Kreditno posredovanje #9: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine