Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine uputilo je 15. veljače 2025. u javno savjetovanje Prijedlog izmjena i dopuna Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (POS), koje traje deset dana.
Među ključnim promjenama je povrat plaćenog poreza na promet nekretnina ili 50% plaćenog PDV-a za građane koji kupuju ili grade svoju prvu nekretninu. Ova je mjera najavljena krajem ljeta 2024., a pravo na povrat poreza imat će svi koji kupuju nekretninu nakon 1. siječnja 2025.
Pravo na povrat dijela PDV-a ili poreza na promet nekretninama
Za ostvarenje potpore pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine građani moraju ispunjavati sljedeće uvjete:
1. moraju biti hrvatski državljani
2. ugovor o kupoprodaji prve stambene nekretnine treba biti sklopljen nakon 1. siječnja 2025. godine
3. da nisu navršili 45 godina
4. da podnositelj zahtjeva te članovi njegove uže obitelji, u tuzemstvu ili inozemstvu, u vlasništvu ili suvlasništvu, nemaju nekretninu namijenjenu stanovanju niti su je do 1. siječnja 2025. godine imali
5. da podnositelj zahtjeva i članovi njegove uže obitelji imaju prijavljeno prebivalište i borave u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju je stekao nalazi
6. da je na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine nakon 1. siječnja 2025. izdano pravomoćno rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina na temelju kojeg je platio porez na promet nekretnina ili je platio PDV na temelju računa prodavatelja, izdanog nakon 1. siječnja 2025.
Ako se potpora odnosi na gradnju obiteljske kuće, uz uvjete pod brojevima 1-5, moraju biti ispunjeni i sljedeći dodatni uvjeti:
1. da je uporabna dozvola za obiteljsku kuću postala pravomoćna nakon 1. siječnja 2025. godine
2. da je na temelju ugovora o građenju obiteljske kuće izdan račun odnosno situacija, ovjerena od strane nadzornog inženjera, na temelju kojeg je plaćen porez na dodanu vrijednost.
Članovima uže obitelji, prema ovom Zakonu, smatraju se bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner te djeca.
Iznimke i ograničenja u ostvarivanju prava na potporu
Postoje određene iznimke u primjeni ove potpore.
1. Pravo na potporu iznimno se može ostvariti ako je podnositelj zahtjeva ili članovi njegove uže obitelji imaju ili su imali u vlasništvu nekretninu namijenjenu za stanovanje koja se smatra neodgovarajućom, a koju je podnositelj zahtjeva prodao radi kupnje većeg stana ili kuće, odnosno gradnje kuće.
2. Pravo na potporu ne ostvaruju:
- Podnositelji zahtjeva i članovi njihove uže obitelji koji su već koristili državne subvencije za rješavanje stambenog pitanja.
- Ako je ugovorena cijena stambene nekretnine 100% viša od prosječne cijene četvornog metra stana u jedinici lokalne samouprave (JLS) u kojoj se nekretnina kupuje ili gradi.
- Ako nekretnina površinom prelazi 100% propisane maksimalne kvadrature.
Način izračuna potpore
Najviši iznos potpore određuje se na temelju korisne površine stana ili obiteljske kuće na koju podnositelj zahtjeva ima pravo, u skladu s brojem članova kućanstva, te prosječne cijene kvadratnog metra u jedinici lokalne samouprave (JLS) gdje se nekretnina kupuje ili gradi.
Maksimalna priznata korisna površina stana:
- 1 osoba – do 50 m²
- 2 osobe – do 65 m²
- 3 osobe – do 80 m²
- 4 osobe – do 90 m²
- 5 osoba – do 100 m²
- 6 osoba – do 110 m²
- 7 i više osoba – do 120 m²
Za obiteljske kuće priznaju se prethodno navedene površine uvećane za 50%, ovisno o broju članova obitelji podnositelja zahtjeva.
Ako je nekretnina veća od propisane površine, na razliku se ne ostvaruje pravo na povrat poreza za prvu nekretninu. Prilikom računanja osnovice u obzir se uzima plaćena vrijednost kvadrata samo ako je niža od prosječne cijene u toj JLS.
Kako se prijaviti?
Nakon usvajanja Zakona, a po pozivu Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), podnositelj zahtjeva za povrat poreza predat će propisanu dokumentaciju APN-u. APN nakon provjere i utvrđivanja prava na povrat donosi rješenje.
Protiv rješenja APN-a moguća je žalba Ministarstvu. Ako se stranka ne slaže s odlukom Ministarstva, može pokrenuti upravni spor. Nakon što rješenje postane pravomoćno, Ministarstvo isplaćuje potporu.
Važno je napomenuti da ova potpora nije oporeziva.
Kada se potpora mora vratiti?
Potpora se mora vratiti ako u roku od tri godine od isplate: osoba proda ili iznajmi nekretninu ili osoba promijeni prebivalište i ne boravi u nekretnini.
Postoje iznimke u kojima povrat neće biti obvezan, a one će biti definirane pravilnikom.
Hoće li Zakon doživjeti izmjene nakon savjetovanja, bit će poznato tek nakon saborske rasprave.
Najviše prigovora odnosi se na dobno ograničenje od 45 godina te na kriterije maksimalne površine nekretnine. Mnogi smatraju da bi pravila trebala biti fleksibilnija, osobito za obitelji koje planiraju proširenje, kako bi im se omogućilo dugoročno održivo rješenje stambenog pitanja. Ostaje za vidjeti hoće li zakonodavac uvažiti ove argumente i prilagoditi konačni tekst Zakona potrebama građana.
Autorica kolumne Kreditno posredovanje #10: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine
