Tržište nekretnina okreće se stambenim i usko specijaliziranim segmentima tržišta

Vodeći europski igrači na tržištu nekretnina i dalje su optimistični kada je riječ o njihovim poslovnim izgledima u 2019. godini, iako im je povjerenje nešto slabije nego prije godinu dana. Geopolitičko okruženje i dalje potiče zabrinutost, prvenstveno zbog Brexita, bez obzira na to što globalne investitore izlazak Velike Britanije iz Europske unije brine mnogo manje nego njihove europske kolege, pokazuje istraživanje Emerging Trends in Real Estate Europe 2019.

Godišnje izvješće koje su zajednički izdali Urban Land Institute (ULI) i PwC temelji se na mišljenjima više od 800 stručnjaka za nekretnine diljem Europe, uključujući ulagače, građevinare, zajmodavce i savjetnike.

Istraživanje pokazuje da industrija nekretnina traga za sigurnim i stabilnim prihodima. Tradicionalne investicijske strukture sve se više propituju, a nekretnine se promatraju u širem kontekstu.

Ispitanici su najviše zabrinuti zbog upitne dostupnosti odgovarajućih nekretnina na tržištu. Čak dvije trećine ih to navodi kao osnovnu brigu.

S obzirom na trajnu atraktivnost europskih nekretnina na globalnoj razini te zahtjeve za prinosima i profitom, čini se da je ovaj segment tržišta prilično iscrpljen. Neki izlaz traže u nišnim segmentima koji zahtijevaju više operativne stručnosti dok drugi smanjuju dodanu vrijednost prilikom gradnje nekretnne ili tijekom ciklusa upravljanja.

Stambene nekretnine najperspektivnije

Kada govorimo o sektorima koje su ispitanici naveli kao najperspektivnije s aspkta gradnje i razvoja, čak šest od vodećih deset sektora predstavljaju neku inačicu stambenog proizvoda: od suživota (dijeljenja stambenog prostora), studentskog stanovanja, umirovljeničkog stanovanja do socijalnog stanovanja i uobičajenog stambenog smještaja.

“Ulagači su spremni izložiti se sektorima koji razvoj temelje na snažnim, predvidivim demografskim i infrastrukturnim čimbenicima, poput sektora koji se bave stanovanjem, a to od njih zahtijeva sve veću usredotočenost na operativno upravljanje imovinom“, tumači Gareth Lewis, PwC-ov direktor istraživanja u sektoru nekretnina.

Osim sektora koji se bavi stanovanjem, u kategoriju deset najboljih ulaze logistika i “nišni” sektori kao što su podatkovni centri i fleksibilni uredi. Tradicionalni formati poput ureda u gradskim središtima ili prigradskih ureda te maloprodajni formati i dalje se nalaze na dnu ljestvice.

Deset najperspektivnijih sektora s aspekta ulaganja i izgradnje

• Dijeljenje stambenog prostora *
• Logistički objekti
• Umirovljeničko stanovanje / Pomoć kod stanovanja
• Fleksibilni uredi / poslovni centri
• Podatkovni centri *
• Studentsko stanovanje
• Privatno iznajmljeno stanovanje
• Stanovi za najam
• Kuće za prodaju
• Socijalno stanovanje

*znatno niži broj ispitanika u ovom sektoru

Raspoloživost kapitala

Oprez se odražava i u očekivanjima vezanim uz dostupnost kapitala i dugovanja, pri čemu oko 28 posto ispitanika smatra da će se iznos kapitala raspoloživ za refinanciranje ili nova ulaganja povećati. Lani je upovećanje raspoloživog kapitala vjerovalo 50 posto ispitanika. Međutim, prošlogodišnje samopouzdanje bilo je na izrazito visokoj razini, a trenutno su brige vezane uz likvidnost malobrojne. Izuzetak predstavljaju sektori poput maloprodaje koji obiluju izazovima, što pokazuje većina od 54 posto koja smatra da će dostupnost kapitala biti na istoj razini kao lani.

Oko 70 posto ispitanika smatra da bi za ostvarenje željenih povrata tradicionalnu definiciju nekretnina trebalo proširiti tako da se uz stvarne nekretine defincijom obuhvate i usluge povezane uz nekretnine.

Pod infrastrukturom ne treba podrazumijevati samo klasičnu infrastrukturnu imovinu kao što su željeznice ili komunalije. Digitalno gospodarstvo otvara niz novih investicijske klase imovine među kojima su 5G infrastruktura, podatkovni centri, punionice za električna i autonomna vozila. Sve to donosi društvenu dobrobit potrošačima kroz bolju povezanost ili čišći okoliš, u smislu smanjenja emisije ugljičnih plinova.

Naravno, nisu svi investitori niti tvrtke za upravljanje nekretninama spremne za novi pristup, niti je nova strategija prihvatljiva svim igračima na tržištu s obzirom na to da su rizici drugačiji i traži se drugačiji pristup u odnosu na tradicionalne klase imovine.

Utjecaj Brexita

Brexit je bez sumnje jedan od glavnih razloga političke nestabilnosti u Europi, no istraživanje je pokazalo da on znatno manje brine globalne investitore nego njihove europske kolege. Pa ipak, ogromna većina od 83 posto ispitanika očekuje da će u 2019. doći do velikog odstupanja u gospodarskom rastu između Velike Britanije i Europske unije.

Bez obzira hoće li Brexit završiti mekanim ili čvrstim razlazom, ili bez dogovora, 70 posto vodećih europskih stručnjaka za nekretnine vjeruje da Velika Britanija nakon 29.ožujka iduće godine više neće biti tako atraktivno odedište za mlade talentirane zaposlenike. To je svakako loša vijest za Otok.

Većina ispitanika smatra da će eurozona u 2019. biti sigurnija i plodonosnija investicijska destinacija od Velike Britanije.

Zadovoljni stanari

Još do nedavno ideja promicanja zdravlja i dobrobiti bila je za industriju nekretnina nevažna, no danas gotovo polovica ispitanika vjeruje da će ona tijekom narednih pet godina umjereno utjecati na strategije. Štoviše, 43 posto ispitanika uvjreno je da će promicanje zdravlja i dobrobiti snažno utjecati na strategije.

Tako je značaj zdravlja i dobrobiti u istraživanju gotovo izjednačen s utjecajem dugoročnih faktora kao što su održivost i energetska učinkovitost.

Postoji i snažan zahtjev za većom fleksibilnošću od strane korisnika prostora kako bi mogli odgovorili na potrebe svojih zaposlenika. To zahtijeva intenzivnije upravljanje imovinom i dodatna ulaganja.

“Vrijeme u kojem ste mogli kupiti nekretninu i držati je idućih 20 godina bez dodatnih ulaganja su davno iza nas”, rekao je u anketi menadžer jednog globalnog nekretninskog fonda.

Lisabon najpoželjnija destinacija

Istraživanje Emerging Trends in Europe 2019 rangira tržišta nekretnina u većim europskim gradovima prema njihovim ukupnim investicijskim i razvojnim izgledima.

U novom izvješću pozornost je s nekih vodećih europskih tržišta, koja se smatraju vrhunskima, prebačena na manje, dinamične gradove. Tako se u ukupnom poretku na prvom mjestu našao Lisabon, koji je u odnosu na prethodnu istraživanje napredovao za deset mjesta.

Ispitanici kao prednosti glavnog grada Portugala navode “kvalitetu urbanog života” i “pozitivno” vodstvo. Portugalsko gospodarstvo sve je zdravije, a glavni grad sve je zanimljiviji korporacijama,investitorima i turistima.

Deset europskih gradova u kojima stručnjaci vide najveći potencijal za razvoj tržišta nekretnina u 2019. mješavina su mladih tržišta poput Lisabona i većih, provjerenih tržišta. Na listi još uvijek dominiraju njemački gradovi – među vodećih deset su Berlin, Frankfurt, Hamburg i Muenchen. Međutim, neki smatraju da popularnost ovih gradova iz godine u godinu uzima svoj danak kod brojnih ispitanika koji navode precijenjena ulaganja na tim lokacijama.

Ostali gradovi na listi – Madrid, Amsterdam, Beč, Dublin i Helsinki – pozitivno su ocijenjeni kada je riječ o čimbenicima koji utječu na vrijednost nekretnine i izglede za porast najma, ali i u pogledu kvalitete života, mogućnosti povezivanja, inovacijskog potencijala te atraktivnosti za zaposlenike.

TOP 10 urbanih tržišta