Želja za životom izvan središta grada srušila cijene nekretnina u centru Zagreba

Pandemija i potres imaju slične osnovne učinke na ponudu, potražnju i cijene nekretnina. Oba događaja počinju djelovati na tržište nekretnina gotovo istovremeno i povezana su sa smanjenjem sklonosti za kupnju nekretnine u središtu Zagreba

95

Broj nekretnina prodanih u Zagrebu u prvom polugodištu 2020. niži je u odnosu na isto razdoblje prethodne godine za otprilike 22 posto, no takav pad zasad se ne čini dramatičnim, ako se u obzir uzmu uobičajena kretanja broja transakcija u prethodnim godinama, pišu Davor Kunovac i Karlo Kotarac iz Direkcije za modeliranje Hrvatske narodne banke u HNBlogu.

Naime, dinamika prodaje nekretnina tijekom godine promijenila se 2017. uvođenjem programa subvencioniranja stambenih kredita. Velik broj transakcija sada je koncentriran unutar kratkoga razdoblja u kojem su otvorene prijave za subvenciju. Tako je po isteku programa subvencioniranja u listopadu 2019. broj transakcija u Zagrebu krajem godine uobičajeno počeo padati. No, za razliku od prethodne dvije godine, pad broja transakcija ovog puta traje dulje, sve do svibnja 2020. godine. Tada se, usporedno s popuštanjem epidemioloških mjera i novim krugom stambenog subvencioniranja, broj transakcija ponovo približio prosjeku zabilježenom u prethodne dvije godine.

Utjecaj pandemije i potresa na cijenu nekretnina

Broj prodanih nekretnina u središtu Zagreba, posebno u Donjem gradu gdje su nekretnine oštećene u potresu najgušće raspoređene, u posljednjim se mjesecima prepolovio. No, smanjenu sklonost kupnji nekretnine u središtu grada ne treba pretežno pripisivati potresu, navode autori. Konstruirani tjedni pokazatelji ilustriraju kako broj i udio transakcija koje se odnose na zonu oštećenu potresom počinju opadati nekoliko tjedana prije potresa.

Taj pad aktivnosti na tržištu nekretnina koincidira s početkom pandemije, kada je postupak kupoprodaje nekretnina zbog uvedenih epidemioloških mjera bio znatno otežan. Smanjena aktivnost na tom području u skladu je s povećanom atraktivnošću života izvan središta grada i novim trendovima u načinu života koje je potaknula pandemija, kao što su držanje fizičkog razmaka ili rad od kuće.

Osim toga, pandemija je uzrokovala pad turističke potražnje za smještajem u gradu te snažniju prenamjenu nekretnina iz dnevnog u dugoročni najam. Zbog toga istovremeno opada potražnja za nekretninama u središtu grada koje bi imale turističku namjenu, dok, s druge strane, raste ponuda stanova za dugoročni najam ili kupovinu u tom dijelu grada.

Sve to odrazilo se i na cijene najma u središnjem dijelu grada. Usporedba indeksa cijena i broja oglašenih nekretnina na portalu Njuškalo za Donji grad te dva dijela grada koja smatramo njegovim supstitutima – Maksimir i Gornji grad / Medveščak – i konačno za cijeli Zagreb bez Donjeg grada, pokazuje da je broj stanova oglašenih za najam u svim analiziranim dijelovima grada rastao od početka 2020. godine, što je djelomično posljedica spomenute prenamjene nekretnina na području cijeloga grada. No, nakon potresa broj oglašenih stanova u Donjem gradu, koji obuhvaća dijelove grada najviše nastradale potresom i brojne nekretnine u kratkoročnom najmu, raste puno brže od onoga u Maksimiru i Gornjem gradu te Medveščaku.

Prenamjenu nekretnina iz dnevnog u dugoročni najam

Usporedba indeksa cijena najma pak pokazuje da su cijene najma u Donjem gradu pale u odnosu na ostale dijelove grada, posebice u odnosu na Maksimir i Gornji grad odnosno Medveščak.

Cijene nekretnina u središtu grada su u svibnju i lipnju bile su niže za otprilike 10 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Ukupan broj transakcija na području središta grada i Donjeg grada s gusto raspoređenim objektima oštećenima u potresu je vrlo malen pa stoga nema bitan utjecaj na agregatno kretanje cijena na razini cijelog Zagreba, u kojem, zaključno s podacima za lipanj, cijene i dalje rastu.

Kunovac i Kotarac analizirali su i eventualne posredne učinke potresa na ostale dijelove grada, u kojima oštećenja od potresa iz ožujka nisu tako gusto raspoređena. Konstruirani su i indeksi cijena za nekretnine u dvije dodatne karakteristične zone grada. Prva zona, osim nekretnina u središnjem dijelu grada, uključuje i sve ostale nekretnine čija je udaljenost od ovog dijela grada manja od 500 metara. Na sličan način definirana je i druga zona, koja obuhvaća nekretnine čija je udaljenost unutar 1000 metara od centra.
Indeksi pokazuju kako pad cijena slabi s udaljavanjem od zone s najgušćim oštećenjima od potresa pa tako za nekretnine u drugoj zoni cijene više ne padaju, već rastu.

Analiza je također potvrdila da promjena sklonosti kupaca prema životu izvan središta grada nakon potresa nije, kako se ponekad tvrdi, dominantno određena pojačanom potražnjom za novijim nekretninama koje su građene, primjerice, nakon 1964. godine, kada su doneseni prvi propisi o protupotresnoj gradnji.

Je li potres uzrok pada broja prodanih nekretnina u centru?

Naime, autori su usporedili indeksa cijena starijih nekretnina, građenih prije 1964: onih na području oštećenom potresom i onih koje se ne nalaze u zoni koja je najteže pogođena potresom.

Iz usporedbe se vidi kako su cijene starijih nekretnina unutar zone oštećene potresom u recentnom razdoblju padale znatno snažnije u odnosu na preostale starije nekretnine čije cijene i dalje rastu po sličnim stopama kao cijene svih nekretnina u Zagrebu, neovisno o starosti.

To potvrđuje da je centar grada kao lokacija u recentnom razdoblju postao manje atraktivan kupcima nekretnina i da takva promjena sklonosti kupaca nije dominantno određena pojačanom potražnjom za novijim nekretninama, već željom za životom izvan središta grada.

“Konačno, bitno je naglasiti da pandemija i potres imaju, načelno, slične osnovne učinke na ponudu, potražnju i cijene nekretnina. Oba događaja počinju djelovati na tržište nekretnina gotovo istovremeno i povezana su s povećanom nesklonošću kupovini nekretnine u središtu grada. Sve to čini otežavajuću okolnost ako se želi izolirati i zasebno kvantificirati učinak pandemije od učinka potresa. Glavninu navedenih nalaza najsigurnije je stoga tumačiti kao agregatni učinak obiju negativnih pojava na tržište nekretnina u Zagrebu”, zaključuju u svojoj analizi Davor Kunovac i Karlo Kotarac.

>>Zaprimljen rekordan broj zahtjeva za subvencioniranje stambenih kredita