U posljednjih šest mjeseci stanje na zagrebačkom tržištu uredskih prostora osjetno se poboljšalo – udio neiznajmljenih prostora smanjen je zahvaljujući rastu potražnje i padu ponude, a gospodarski rast i rast zaposlenosti, lakša dostupnost kreditiranja i pozitivna očekivanja daju naslutiti da smo ušli u novi ciklus rasta, slažu se stručnjaci za nekretnine.
Podaci konzultantske tvrtke za nekretnine Colliers International pokazuju kako u Zagrebu ukupna površina uredskog prostora iznosi 1,31 milijun četvornih metara uredskih prostora, a službena stopa nepopunjenosti je 4,5 posto.
“Najveću potražnju bilježe uredske zgrade A klase te se očekuje daljnji porast potražnje prvenstveno za urede veličine do 500 četvornih metara. Najpoželjnije su poslovne zgrade koje se nalaze na prometnim čvorištima što omogućuje lagan pristup zračnoj luci i uključenje na autocestu”, dodaju u Colliersu.
Prema podacima Spiller Farmera, poslovni tornjevi u zagrebačkoj Radničkoj, Vukovarskoj i Savskoj mogu se pohvaliti visokim stupnjem popunjenosti, a samo uredi na rubnim dijelovima grada nisu još u cijelosti profitirali od porasta potražnje u zadnja dva kvartala.
“Nepopunjenost uredskih prostora značajno je pala te u ovom trenutku iznosi 6 do 7 posto”, kazuje Patrick Franolić, direktor Spiller Farmera.
Popunjenost raste
“Uredski prostori u Sky Officeu koji je prve ‘stanare’ dobio u kolovozu 2012. godine popunjeni su 90 posto”, ističe Dražen Horvat, voditelj objekta.
U ovoj poslovnoj zgradi smjestili su se Državna agencija za lijekove (HALMED), Državna agencija za telekomunikacije (HAKOM), DIV, Zagreb Montaža, HT, Croatia Banka, ACER i HTC predstavništva za Hrvatsku… Najmanji ured koji se iznajmljuje površine je 150 četvornih metara, dok je najveći površine 14.000 četvornih metara. Ukupno zgrada može ponuditi 30.000 četvornih metara poslovnog prostora podijeljenog u dva identična tornja. “Raspored i veličina prostorija kao i broj i pozicija priključnih mjesta za radne stanice u potpunosti je prilagodljiva najmoprimcu”, dodaje Horvat.
Vjeruje da dobru popunjenost, osim poziciji objekta na zapadnom dijelu grada, Sky Office zahvaljuje opremi ponuđenoj najmoprimcima – modernom sustavu klimatizacije, ventilacije, vertikalnog transporta, sustava zaštite i nadzora te prilagodbi prostora potrebama najmoprimca.
Investitor Sky Officea je Zagreb-Montaža. U tvrtki kažu kako nisu zainteresirani za parcijalnu prodaju prostora jer bi im to, ako se jednoga dana pojavi zainteresirani kupac, onemogućilo prodaju cjelovitog objekta.
Zagrepčanka još uvijek atraktivna
Za prodaju pojedinačnih prostora odlučili su se u Zagrepčanki pa tako zgrada koja je u upotrebi već 40 godina, danas ima 34 suvlasnika, s različitim suvlasničkim udjelima.
“Neki od vlasnika prostora su Ina, Ljubljanska banka, Croatia osiguranje, Croatia airlines, Republika Hrvatska, Graditelj svratišta…”, kaže Željka Strelar, direktorica Zagrepčanke – poslovni objekti, tvrtke koja upravlja zgradom.
O prodaji prostora u Zagrepčanki odlučuje svaki suvlasnik pojedinačno za svoj prostor. “Mi kao upravitelj ne raspolažemo prostorima, već možemo pomoći prilikom kupnje ili iznajmljivanja jedino prijenosom informacija”, napominje Strelar.
Dodaje kako je unatoč pojavi brojnih novih poslovnih prostora, Zagrepčanka sa svojih 35.000 četvornih metara raspoloživog prostora još uvijek vrlo atraktivna, ponajviše zbog lokacije i prometne povezanosti, osiguranih mjesta za parkiranje te činjenice da najmoprimci mogu unajmiti vrlo malene prostore – najmanja jedinica može biti 12 četvornih metara. Sve to s dodatnim sadržajima (poput restorana i kafića) jamči joj popunjenost od 75 posto.
Iako visinu mjesečne najamnine određuju suvlasnici, Strelar dodaje kako je dogovor oko cijene moguć, a ona se obično kreće od 3 do 10 eura po četvornom metru mjesečno. Uredi su različito opremljeni, sukladno mogućnostima vlasnika, a u nekim su slučajevima najmoprimci sami uređivali prostore prema potrebama i željama, te su kasnije te troškove kompenzirali najamninom.
“Nakon devet godina dovršili smo pojedinačni ispravni postupak za uknjižbu etažnog vlasništva i time uklonili prepreku za apliciranje za sredstva iz EU fondova. Prethodno smo zaduživanjem kod poslovnih banaka kreditirali obnovu kamenih pročelja kako zgrada ne bi postala opasna po živote ljudi. Do sada je u potpunosti sanirano zapadno i istočno pročelje, a u tijeku je sanacija južnog pročelja”, dodaje Željka Strelar.”Također, pripremamo javno nadmetanje za apliciranje na europske fondove kako bismo podigli energetsku učinkovitost zgrade i nadamo se uspješnom povlačenju sredstava.”
Pojedinačni pregovori o cijeni
Predstavnik Sky Officea, zbog poslovnih odnosa s najmoprimcima, ne želi iznositi konkretne cijene, ali napominje kako se one dogovaraju sa svakim pojedinačno i ovise o veličini ureda, ali i o roku najma i potrebnoj investiciji u prilagodbu prostora. Prije predaje najmoprimcu uredi su opremljeni kvalitetnim podnim oblogama, podnim priključnim mjestima za radne stanice, rasvjetom visoke kvalitete i prilagođenim sustavom kontrole prolaza.
Zagrebtower na Radničkoj najmoprimcima nudi urede otvorenog tipa ili odvojene prostorije. “Ako prostor nije zauzet, a klijentu je važna najveća moguća površina na jednom katu, uredski prostori od 780 četvornih metara koji se nalaze u tornju, mogu se do 9. kata spojiti s onima u krilu zgrade pa tako zakupci na raspolaganju mogu imati urede ukupne površine do 2.100 četvornih metara u jednoj razini”, kaže Marija Pavelka, iz marketinga Zagrebtowera. Dodaje kako je kod njih trenutačno raspoloživo svega nekoliko manjih ureda.
I oni se prilagođavaju potrebama najmoprimaca, raspolažu s 500 parkirnih mjesta za zakupce i posjetitelje, a kao prednost ističu i usluge poput fitnes centra, trgovine mješovitom robom…
“Za klijente kojima je potreban manji ured imamo InstantOffice na 5. katu Zagrebtowera koji nudi najmanji potpuno namješteni uredski prostor površine 25 četvornih metara”, napominje Pavelka.
Traže se prometno dobro povezane lokacije
U formiranju cijene prate tržišne vrijednosti za poslovne objekte A klase pa je visina najma, prema podacima konzultantskih kuća, u rasponu od 12 do 15 eura po četvornom metru mjesečno. Ni uredi u Zagrebtoweru potencijalnim zainteresiranima nisu dostupni za prodaju, ali se zato, zaključuje Pavelka, kod određivanja cijene najma u obzir uzimaju razdoblje zakupa, površina i ostali parametri.
Bolja popunjenost raspoloživih ureda na zagrebačkom tržištu pokazatelj je oporavka potražnje pa nekretninski stručnjaci očekuju buđenje developera i gradnje poslovnih objekata. “Potražnja se iskristalizirala, a zakupci traže dobro prometno povezane lokacije pa vjerujemo da će svi novi projekti niknuti upravo na tim mjestima”, zaključuje Patrick Franolić.
Tekst je obavljen u Privrednom vjesniku od 23. listopada 2017. (br. 4001) u Tlocrtu, posebnom prilogu o nekretninama, uređenju i graditeljstvu koji za Privredni vjesnik priprema tvrtka Točka Na I Media d.o.o.
