Ako redovito uređujete apartmane, ne morate se bojati konkurencije

Igor Knežević počeo je 2014. iznajmljivati vlastite apartmana. S vremenom su ga prijatelji zamolili da preuzme upravljanje njihovim apartmanima i u godinu dana to je preraslo u ozbiljan posao. Danas njegova tvrtka Aero Studio Business upravlja sa 120 apartmana

u 12:11 Zadnja izmjena: 06.03.2019 u 20:38
810
Aero Studio Business

Aero Studio Business je tvrtka koja upravlja s oko 120 apartmana za iznajmljivanje u Zagrebu, Istri i na otocima. Osnivač društva i direktor je Igor Knežević.

“Na tržištu upravljanja nekretninama smo od 2014. godine. Počeli smo na području Istre s vlastitim apartmanima. Priča je krenula nakon što sam se vratio u Hrvatsku. Po struci sam pilot i nakon povratka sam prodao jedan svoj avion. Kupio sam nekretnine i počeo sam ih iznajmljivati. Mnogi moji prijatelji koji su također otišli van naslijedili su kuće svojih djedova i baka koje su preuredili, ali nisu si mogli priuštiti da budu više od tri tjedna na godišnjem odmoru. Ponudili su nam da preuzmemo upravljanje njihovim kućama. Tako je to u godinu dana postao biznis”, prisjeća se Igor.

Širenje na Zagreb

U Zagrebu su po sličnom obrascu posao pokrenuli 2016. godine. Trenutno pod radnim brendom Stars of Zagreb imaju pod upravljanjem 21 apartman. Na moru ih je stotinjak, uključujući sedamdesetak vila i apartmana u Istri koji su izdvojeni u posebnu cjelinu.

“Za ostala područja imamo suradnike”, kaže Igor, “Nije problem rezervirati apartmane, ali problem je čistiti ih, dočekivati goste i slično. Zato određene gradove, poput Zadra i Dubrovnika, radimo na upit s lokalnim partnerima. Oni nisu dio našeg sustava. Surađujemo, pomažemo im, ali to je njihovo područje i prepuštamo im klijente”.

U Zagrebu su lani imali nešto više od pet tisuća noćenja, uz prosječnu popunjenost 200 do 250 dana po apartmanu. “Imali smo deset posto izravnih rezervacija, što znači automatski manju proviziju za velike rezervacijske portale”, istaknuo je naš sugovornik.

“Zagreb je zanimljiv, ali izuzetno složen i naporan. Više je posla jer se gosti brže mijenjaju. Prosjek boravka u Zagrebu bio je prema našoj računici 2,7 dana, dok je prosjek na moru devet dana”, tumači Igor.

Zagrebački apartmani nalaze se u centru grada. Ciljano područje je između Frankopanske i Draškovićeve te sjeverno od Vukovarske. Dio apartmana je u vlasništvo Aero Studija, ali većina ih je pod upravljanjem.

“Nastojimo da nam apartmani budu međusobno udaljeni nekoliko stotina metara, kako bismo gostima mogli ponuditi kontrolirani overbooking. Ako se gostu na internetu svidio apartman u Ilici 19, ali taj apartman je baš tog dana zauzet, mi gostu ponudimo istu kvalitetu na bliskoj lokaciji. Na primjer, u Ilici 49.”

Tri paketa usluga

“Naši paketi pokrivaju isključivo rezervacije, pa se vlasnik apartmana bavi s gostom, dok veći paket obuhvaća doček gostiju, administraciju, izdavanje računa, obračun PDV-a… Treći paket obuhvaća i čišćenje apartmana te pranje posteljine, ručnika i ostale opreme. To nudimo u partnerstvu sa specijaliziranim tvrtkama s određenog područja”, razlaže Igor.

Igor Knežević
Igor Knežević

“Uvijek radimo u ime i za račun klijenta – iznajmljivača. Mi radimo obračun, izdajemo račun, ali sve uplate sjedaju izravno na račun iznajmljivača. Uzimamo postotak prema uspješnosti, ovisno o odabranom paketu. Naknada za naš glavni paket je 20 posto od uspješnosti, odnosno od iznosa koji sjeda na račun iznajmljivača. Naknada za prošireni paket s čišćenjem iznosi 35 do 37 posto.”

Drugim riječima, kad gost plati, na primjer, booking.comu, portal plaća vlasniku, a vlasnik uplaćuje proviziju Aero studiju. Igor ističe kako se takav sustav naplate sviđa vlasnicima apartmana. Također dodaje da su jedini na tržištu koji nude cjelokupni paket usluga. “Registrirali smo knjigovodstveni ured, obračunavamo PDV i ostale poreze…”

Zagrebački gosti uglavnom su na proputovanju. Zato i borave u gradu u prosjeku manje od tri dana. Dio ih dolazi razgledati grad, dio ih dolazi na kongrese i konferencije, a dio zbog medicinskog turizma. Prema platežnoj moći to je donji srednji sloj, kaže Igor Knežević. Osamdeset posto gostiju su stranci.

Biznis ili dodatna zarada

Tržište je zasićeno, slaže se naš sugovornik, ali dodaje kako on ne bi “nikada bio jedini pekar u ulici”. “Tržište je zasićeno lošom ponudom. Gostu danas treba pružiti sve. U apartmane treba svake godine ulagati. Mi na mjesec dana, od 15 siječnja do 15. veljače kada je u Zagrebu najmanje gostiju, zatvaramo sve naše apartmane i uređujemo ih. Ako to redovno radite, nećete imati pad i ne trebate se bojati konkurencije”, poručuje Igor.

>>HPB, Podravska banka i HBOR pokrenuli kreditnu liniju za privatne iznajmljivače

Hoteli i apartmani, nastavlja, ne mogu jedni bez drugih. “To je čista sinergija. Primjer je rukometno prvenstvo održano lani u Zagrebu. Naši gosti bili su obitelji sudaca. Sucima je rukometni savez platio boravak u hotelima, ali boravak obitelji nije bio plaćen. A mnogi od njih doveli su obitelji koje su boravile u apartmanima. Iduće godine Hrvatska će predsjedati Europskom unijom i desit će se slična stvar. Predsjedanje traje šest mjeseci, ali tome prethodi šest mjeseci priprema tehničkog i drugog osoblja.“

No, mnogi koji se bave iznajmljivanjem apartmana još uvijek to ne gledaju kao biznis. „Ako imate jedan apartman, to doista nije biznis, nego dodatna zarada. Zaradit ćete 10 do 30 posto više nego da stan dajete u dugoročni najam studentima“, kaže Igor. „Sve iznad tri apartmana je posao. Tada sve postaje složenije. Treba imati ideju, plan. Treba dočekivati goste, treba ih ispratiti, treba sve sinkronizirati…“

U Hrvatskoj, smatra Igor, još uvijek nemamo takav sustav. “Naši iznajmljivači su uglavnom naslijedili nekretnine u centru grada pa su to iznajmljivali. Odvjetnički uredi i strane tvrtke preselili su u novoizgrađene poslovne zgrade i vlasnici prostora okrenuli su se novoj niši – turistima.“

Automatizacija procesa podigla efikasnost

Apartmani i partneri u sustavu Aero Studija moraju zadovoljavati određene kriterije, ističe Igor te dodaju kako ove godine planiraju uspostaviti standarde za sve.

Suradnja s tvrtkom MyRent, koja je razvila sustav za upravljanje kanalima za rezervaciju (channel manager) i sustav za upravljanje smještajnim jedinicama (property manager) znatno je doprinijela kvaliteti usluga.

“S MyRentom smo prije tri godine razgovarali o tome kako da pomognemo jedni drugima. Mi njima prenosimo iskustvo s terena o tome što bi trebalo implementirati, oni nama predlažu što bi trebalo učiniti. I sami su iznajmljivači pa poznaju posao. To je sjajna simbioza”, naglašava Igor.

Isprva je Aero Studio radio bez channel managera. Druge godine počeli su koristiti nekakav channel manager a ubrzo su prešli na aplikaciju koju je razvio MyRent. Efikasnost se automatizacijom strašno povećala, kaže Igor.

Dečki stalno nadograđuju sustav, dodaje. Svakih šest mjeseci u aplikaciju se uvodi nešto novo. Počelo je s channel managerom, koji je zatim povezan sa sustavom eVisitor. Nakon toga je u sustav implementirana pozdravna poruka i mogućnost da gost unese svoje podatke, a MyRent prijavi sve na e-visitor. Slijedio je modul za izdavanje računa, mobilna aplikacija za android, a uskoro i za iOS…

>>MyRent povećava prihode vlasnicima apartmana za trećinu

“Predstavili su i pametne brave. Razmatramo da i njih primijenimo u svom sustavu. To olakšava doček i ispraćaj gostiju. Vi ne možete biti sigurni u koje vrijeme će gost stići, a s pametnim bravama više ne ovisite o tome.“

MyRent pridonio je rješenju još jednog problema – čišćenje apartmana.

“Problem s čišćenjem je mali prozor rada. Gosti izlaze iz apartmana u 11 sati, a apartman bi trebao biti spreman za nove goste u 15 sati. To su četiri sata rada unutar kojih trebate organizirati posao. Efektivno čistačica u tom razdoblju može odraditi 2 do 2,5 apartmana i još putuje između toga. Tu je dobar MyRent jer čistačica dobiva SMS s podacima o tome kada gost izlazi iz apartmana odnosno dolazi“, razlaže Igor te dodaje da će sljedeći prijedlog MyRentu bit će da uključi u sustav SMS uslugu za goste.

Fokus na standardizaciji usluga i daljnjem podizanju kvalitete

Što se tiče daljnjih planova Aero Studija, Igor Knežević kaže da se vjerojatno više neće širiti.

“Fokusirat ćemo se na podizanje kvalitete i standardizaciju, tako da bismo mogli čak smanjiti broj apartmana kojima upravljamo. U planu je ujednačavanje opreme u apartmanima, da ne mogu imati svaki svoju posteljinu, ručnike, šalice… Želimo kroz ISO certifikat standardizirati kvalitetu.“

Stars of Zagreb je prvi krenuo u to. “Uvjetovat ćemo klijentima standardiziranu opremu, ali uključit ćemo to u svoju uslugu. Možda naknada više neće iznositi 37 posto, nego 40 posto. Dugoročno ćemo nešto više zaraditi, ali klijentu to neće biti veliki financijski teret odjednom.“

Aero Studio svoju ponudu gostima nadopunjuje vlastitim i partnerskim programima poput panoramskih letova, rent-a-cara, organizacije doručka u suradnji s Bistrotekom te besplatnom aplikacijom za goste s nizom informacija o restoranima, muzejima i drugim korisnim informacijama. Za iduću godinu ostaje pak plan o povezivanju morske i zagrebačke ponude, uljučujući Plitvice.


Sadržaj omogućio: MyRent