Kupnja prve nekretnine: Što mladi najviše podcjenjuju?

Kupnja prve nekretnine za većinu je ljudi jedna od najvećih životnih i financijskih odluka. I koliko god danas informacije bile dostupnije nego prije, u praksi primjećujem da mladi kupci neke stvari i dalje redovito podcjenjuju ili previđaju.

Najčešće vrlo dobro znaju što žele: lokaciju, kvadraturu, broj soba, balkon, parking, lift. Znaju i koliki iznos kredita mjesečno mogu podnijeti.

Ali između želje za vlastitim stanom i trenutka kada dobijete ključeve postoji puno više koraka nego što se na početku čini.

Prva nekretnina ne mora biti dom za cijeli život

Ja sam svoju prvu nekretninu kupila prije otprilike dvadeset godina. Bio je to stan od 43 m2, na trećem katu bez lifta, uz stambeni kredit na 30 godina i kamatnu stopu od 6%.

Nije bio savršen. Bio je ono što sam u tom trenutku uspjela pronaći, a da je odgovaralo mojim mogućnostima i bilo podobno za zasnivanje hipoteke.

Čini mi se da je upravo to ono gdje mladi ljudi najviše griješe. Misle da prva nekretnina mora biti za čitav život.

Često razgovaram s mladim kupcima koji traže stan koji bi već danas trebao zadovoljiti i njihove potrebe za deset ili petnaest godina. Mora imati dovoljno soba za obitelj koju možda još nemaju. Mora imati lift, balkon, garažu, dobru orijentaciju, odličnu lokaciju i ne smije zahtijevati previše ulaganja.

Naravno da ih razumijem. Nekretnine su skupe i potpuno je logično da kupac za svoj novac želi dobiti što više. Ali treba znati razlikovati ono što vam je zaista potrebno od onoga što bi bilo idealno.

Ja nisam kupila idealan stan. Kupila sam svoj prvi stan. I to je velika razlika.

Cijena stana nije jedini trošak

Druga česta pogreška jest da kupci, osobito oni mladi, podcjenjuju ukupne troškove kupnje. Zaboravljaju da cijena stana nije jedini trošak.

Ovisno o nekretnini i načinu financiranja, tu su porez na promet nekretnina, troškovi procjene, javnog bilježnika, solemnizacije ugovora o kreditu, osiguranja nekretnine, preseljenja, adaptacije i opremanja. A onda krenu i oni troškovi koje nitko ozbiljno ne računa na početku: madrac, rasvjeta, zavjese, sitni popravci…

Zato uvijek preporučujem da kupac ne potroši baš sve što ima na samu kupnju. Dobro je imati rezervu. Ne zato što treba odmah očekivati probleme, nego zato što vlasništvo nad nekretninom gotovo uvijek donese neki trošak koji niste planirali. Pokvari se bojler. Pojavi se problem s instalacijama. Zgrada donese odluku o većem iznosu pričuve…

Kupci često podcijene i koliko cijeli kupoprodajni proces može trajati.

Kupnja nije samo pronalazak stana i potpis ugovora. Treba provjeriti dokumentaciju, dogovoriti cijenu i uvjete kupnje, definirati kaparu, pripremiti ugovore, ishoditi kredit, provesti procjenu nekretnine, zasnovati hipoteku, provesti samu kupoprodaju i upis prava vlasništva.

Svaki taj korak traži vrijeme i često izaziva frustracije zbog nerealnih očekivanja. Zato je važno na početku procesa znati da se on može i odužiti, pa prema tome planirati, kako bi se izbjegle moguće neugodnosti i problemi.

Kreditna sposobnost nije što i život s kreditom

Volim reći kupcima da ne daju kaparu samo zato što su se zaljubili u stan, a da prije toga nisu dovoljno dobro provjerili svoje mogućnosti financiranja i samu nekretninu.

Nije dovoljno da vi možete dobiti kredit. I nekretnina mora biti prihvatljiva banci za zasnivanje hipoteke.

To dobro znam i iz vlastitog iskustva.

Kada sam kupovala svoj prvi stan, izbor nekretnina koje sam mogla financirati kreditom nije bio velik. Kupila sam ono što sam pronašla, što mi je bilo financijski dostupno i što je zadovoljilo uvjete banke.

Mladi često podcijene i razliku između onoga koliko im banka može odobriti i onoga koliko oni stvarno mogu bez problema plaćati svaki mjesec. To nije isto. Vrlo je važno pitanje s kojim mjesečnim iznosom kredita možete normalno živjeti.

Kredit ne plaćate jedan mjesec. Plaćate ga godinama. A u tih dvadeset ili trideset godina mijenja se posao, prihodi, obiteljske okolnosti, potrebe i prioriteti. Zato preporučujem da prije kupnje neko vrijeme iskreno pratite vlastite troškove.

Ne procjenjujte napamet. Pogledajte koliko stvarno trošite, jer nije cilj kupiti stan i nakon toga svaki mjesec živjeti pod pritiskom.

Obuzdavanje emocija koje vode do loših odluka

I na kraju, emocije. One su kod kupnje prve nekretnine uvijek prisutne. U praksi sam vidjela kupce koji su zbog emocije bili spremni zanemariti previsoku cijenu, lošu dokumentaciju ili nepraktičan tlocrt.

No, vidjela sam i suprotno. Kupce koji odbace dobru nekretninu zato što im se ne sviđa boja zidova, kuhinja ili namještaj.

Zato uvijek kažem: razlikujte ono što možete promijeniti od onoga što ne možete. Boju zidova možete promijeniti. Kuhinju možete zamijeniti. Namještaj možete izbaciti. Ali lokaciju, kat, orijentaciju, kvalitetu zgrade i većinu karakteristika tlocrta puno teže.

Moj prvi stan nije bio savršen. Nije ni trebao biti. Ali bio je moj početak.

I zato mladim kupcima preporučujem da budu dobro informirani, racionalni i oprezni, ali da ne čekaju nužno savršenu nekretninu koja mora zadovoljiti sve njihove potrebe za sljedećih trideset godina.

Ponekad je važnije napraviti prvi korak nego godinama čekati savršen stan. Jer prva nekretnina nije samo pitanje kvadrata, kamatne stope i mjesečne obveze. Ona je često prvi veliki korak prema samostalnosti, financijskoj odgovornosti i stvaranju nečega svojeg.

I upravo zato tu odluku ne treba (previše) romantizirati, ali ne treba je se ni bojati. Treba je (samo) dobro pripremiti.

Autorica kolumne Kreditno posredovanje #27: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine