“Susjed je prodao stan za 4.000 eura po kvadratu, a moj stan vrijedi i više.”
To je rečenica koju u različitim verzijama često čujem od vlasnika nekretnina. Ponekad se pritom ne radi čak ni o realiziranoj prodaji, nego o cijeni iz oglasa. A i kada se radi o prepričavanju susjedove prodaje, ni taj podatak ne mora uvijek biti potpuno pouzdan. Ljudi su skloni zaokružiti iznos prema gore, prešutjeti koliko su na kraju spustili cijenu ili jednostavno reći brojku koja zvuči bolje.
Zato procjenu vrijednosti nekretnine ne možemo temeljiti na jednoj susjedovoj prodaji ili na nekoliko aktualnih oglasa.
Razumijem zašto vlasnici od toga polaze. Kada pokušavamo odrediti vrijednost vlastite nekretnine, prirodno je tražiti nešto s čime ćemo je usporediti. Ako je neki stan u istoj ulici, slične kvadrature, oglašen ili prodan po određenoj cijeni, sasvim je razumljivo pomisliti da bi i naš trebao vrijediti približno toliko. No, problem nastaje kada cijenu po kvadratnom metru počnemo promatrati kao jedini pokazatelj vrijednosti.
Iz mog iskustva, upravo tu često počinje razlika između očekivanja vlasnika i onoga što tržište doista prihvaća.
Ista ulica ne znači i istu cijenu
Dva se stana mogu nalaziti u istoj ulici, imati gotovo jednaku površinu i čak biti u zgradama slične godine izgradnje, ali njihova tržišna vrijednost može biti značajno različita.
Jedan stan može gledati na mirno dvorište i zelenilo, a drugi na prometnu cestu. Jedna zgrada može biti nekoliko minuta udaljena od tramvaja, škole, parka ili trgovine, dok druga može imati problem s bukom, pristupom ili parkiranjem. Kupci danas takve razlike itekako primjećuju.
Vlasnici su skloni na lokaciju gledati puno šire nego kupci. Trešnjevka je Trešnjevka, Maksimir je Maksimir, Centar je Centar. Kupac, međutim, na to gleda puno detaljnije. Za njega nekoliko stotina metara može značiti mirniju ulicu, bolju prometnu povezanost, kvalitetniju neposrednu okolinu ili mogućnost da većinu svakodnevnih obaveza obavlja pješice.
Zato ni prosječna cijena kvadrata za neki kvart, pa čak ni za pojedinu ulicu, ne govori sama po sebi koliko vrijedi konkretan stan.
Jedna od stvari na koju posebno obraćam pozornost jest tlocrt. Stan od 65 kvadratnih metara s dvije kvalitetne spavaće sobe, dobro organiziranim dnevnim prostorom i dovoljno mjesta za pohranu može za određenu skupinu kupaca biti znatno privlačniji od većeg stana u kojem desetak kvadrata odlazi na dugačke hodnike, prolazne sobe ili prostor koji je teško funkcionalno iskoristiti. Na papiru veći stan često izgleda kao bolji izbor, no nakon razgleda situacija može biti sasvim drukčija.
Kod nekretnina se prečesto govori o površini, a premalo o tome koliko je ta površina stvarno korisna za život. Cijenu plaćamo po kvadratnom metru, ali živimo u tlocrtu.
Kat, lift, orijentacija i parking nisu sitnice
Nije isto nalazi li se stan na četvrtom katu zgrade bez lifta ili na drugom katu zgrade s liftom. Razlika postoji čak i kod dva stana istog tlocrta i jednake površine u istoj zgradi ako se jedan nalazi na prvom katu, a drugi u suterenu.
Stanovi u suterenu u pravilu postižu nižu cijenu, ali ni tu ne postoji univerzalni postotak koji možemo jednostavno oduzeti ili dodati. Velika je razlika između tamnog suterenskog stana, s prozorima u razini nogu prolaznika i onoga u blagom suterenu, s dovoljno dnevnog svjetla, normalnim prozorima i pogledom na mirno dvorište.
Slično je i s parkingom. Garažno ili osigurano parkirno mjesto na lokacijama na kojima je parkiranje svakodnevni problem može biti ključna prednost. Balkon, terasa, spremište, količina dnevnog svjetla, orijentacija, pogled i buka također utječu na to kako će kupac doživjeti konkretnu nekretninu.
Kupci vrlo brzo počnu razlikovati ono što im je samo poželjno od onoga bez čega ne žele kupiti stan. Obitelji s malom djecom lift može biti važniji od nekoliko dodatnih kvadrata. Netko će pristati na nešto manju površinu ako dobije dobar balkon ili parking, dok onome koji radi od kuće dodatna soba može imati veću vrijednost od vrlo velikog dnevnog boravka.
Sve su to detalji koje prosječna cijena kvadrata ne može pokazati, a na konačnu vrijednost nekretnine mogu značajno utjecati.
Stanje stana utječe na njegovu vrijednost
Često se uspoređuju i stanovi koji na prvi pogled izgledaju slično, ali jedan je potpuno adaptiran, dok drugi zahtijeva ozbiljna ulaganja.
Danas kupac jako dobro zna da adaptacija nije samo pitanje cijene materijala, već vremena, organizacije, pronalaska izvođača, brojnih nepredviđenih troškova… I razdoblje tijekom kojega se u nekretnini ne može (normalno) živjeti.
Ako jedan stan nakon kupnje zahtijeva dodatna ulaganja, teško ga je usporediti sa stanom u koji se kupac može odmah useliti samo zato što oba imaju jednaku površinu.
Prodavatelji me često pitaju isplati li se stan adaptirati prije prodaje. Manje zahvate gotovo uvijek preporučujem: popraviti kvake i brave, zamijeniti neispravnu slavinu, ukloniti kamenac, bojom osvježiti prostor i izbaciti stari ili dotrajali namještaj. Takvi zahvati ne zahtijevaju velika ulaganja, a mogu značajno popraviti prvi dojam o nekretnini.
S druge strane, veće zahvate poput zamjene stolarije, parketa, kupaonice ili kuhinje u pravilu ne preporučujem. Iz iskustva znam da vlasnik koji uređuje stan radi prodaje najčešće nastoji proći što povoljnije, dok je kupac, koji u tom stanu namjerava živjeti, spreman uložiti u kvalitetnije materijale i opremu prema svojim potrebama i zamislima.
I obrnuto, ako je vlasnik prije nekoliko godina uložio velik iznos u keramiku, kuhinju, rasvjetu ili drugu opremu, to ne znači da će tržište priznati taj trošak, jer kupac ne plaća račun za adaptaciju. On plaća vrijednost koju ta adaptacija ima za njega. A ukusi, potrebe i prioriteti razlikuju se od čovjeka do čovjeka.
Oglasna cijena nije realizirana cijena
Ako je stan oglašen za 4.500 eura po kvadratnom metru, to ne znači da je za taj iznos i prodan.
Oglas nam samo govori koliko prodavatelj za nekretninu traži. Tek realizirana kupoprodaja kaže koliko je tržište bilo za nju spremno platiti. Ta dva iznosa mogu biti slična, ali se mogu i značajno razlikovati.
Zato smatram da procjenu vrijednosti nekretnine ne bi trebalo temeljiti samo na pregledavanju aktualnih oglasa. Oni jesu važni jer pokazuju konkurenciju i očekivanja drugih prodavatelja, no sami po sebi ne daju odgovor na pitanje koliko neka nekretnina doista vrijedi. Posebno kada ne znamo koliko dugo se već oglašava, je li uopće bilo ozbiljnih upita i po kojoj će cijeni na kraju biti prodana.
Ali moj stan je bolji…
I tu dolazimo do možda najzanimljivijeg dijela razgovora s vlasnicima. Gotovo svaki vlasnik vrlo dobro zna što je dobro u njegovoj nekretnini, što je potpuno razumljivo. U njoj je možda godinama živio, uredio ju je prema svojim potrebama i zna svaku njezinu prednost. Ali tržišna vrijednost ne nastaje iz toga koliko neku karakteristiku stana cijeni vlasnik, nego koliko je ona važna kupcima.
Vlasnik, primjerice, smatra velikom prednošću vrlo prostran dnevni boravak, dok kupcima koji dolaze na razgled više znači to što stanu nedostaje još jedna spavaća soba. Vlasnik je ponosan na potpuno uređenu kupaonicu, a kupci puno više pažnje posvećuju činjenici da zgrada nema lift. Netko cijeni mir i povučenost, dok je drugome presudna blizina javnog prijevoza.
Nijedna od tih perspektiva nije pogrešna. No, ako imamo razglede, a nemamo ponude, ako kupci redovito biraju druge nekretnine i stan mjesecima ostaje na tržištu dok se usporedive nekretnine prodaju, potrebno je analizirati zašto se to događa.
Ponekad problem nije u tržištu, nego u tome što smo vrijednost vlastite nekretnine pogrešno procijenili.
Vrijednost stana nije prosjek ulice
Cijena po kvadratnom metru može biti dobar početak razgovora, ali rijetko je i njegov kraj. Kad određujem vrijednost nekog stana, ne pitam samo o kojoj površini se radi i u kojoj se ulici nalazi. Gledam cijelu sliku: zgradu, kat, orijentaciju, raspored, stanje, dokumentaciju, dodatne sadržaje, mikrolokaciju i aktualnu potražnju.
Tržišna vrijednost nekretnine vidi se tek kada spojimo sve ono što kupac stvarno procjenjuje: kako se u tom prostoru živi, koliko još treba uložiti, što dobiva za svoj novac i koliko mu ta nekretnina odgovara.
Zato dvije nekretnine iste površine i na istoj adresi ne moraju imati istu vrijednost. Jer kupac ne kupuje prosjek ulice, već kupuje konkretnu nekretninu, sa svim njezinim prednostima i nedostacima.
Autorica kolumne Kreditno posredovanje #28: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine
